Hausgeld: Die wichtigsten Fragen erklärt
Was bedeutet die Verpflichtung der Eigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG?
Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Eigentümer verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Dabei ist der Anteil anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu bestimmen.
Gibt es Ausnahmen von der Kostenverteilungspflicht?
In wirklich besonderen Ausnahmefällen, z.B. wenn es keine technische Möglichkeit zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums gibt, konnte der betroffene Eigentümer gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG alter Fassung eine Ausnahme, Befreiung oder Abänderung der anteilsmäßigen Mithaftung für sich beanspruchen. Das mangelnde Nutzungsinteresse eines Einzelnen ist jedoch unbeachtlich.
Was sind typische Kostenpositionen des Hausgeldes in einer WEG?
Die Kostenpositionen sind nicht ausführlich im Gesetzestext aufgelistet, jedoch gehören regelmäßig zu den Lasten und Kosten:
- Versicherungsbeiträge
- Kosten für Gemeinschaftsantennenanlage
- Wasserver- und -entsorgung
- Heizung und Warmwasser
- Müllabfuhr
- Hausreinigung
- Stromkosten für die Gemeinschaftsanlage
- Schornsteinreinigung
- Pflegekosten der Außenanlage
- Kosten für Aufzugsanlage, Hausmeister und für sonstige Gemeinschaftseinrichtungen.
- Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich Instandhaltungsrücklage
Die Kosten sind nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu tragen.
Wie wird das Haus- oder Wohngeld berechnet?
Das Haus- oder Wohngeld wird aus den Kostenpositionen berechnet, die durch die Gemeinschaft getragen werden müssen. Jeder Eigentümer muss seinen Anteil entsprechend seines Miteigentumsanteils tragen.
Wann und wie muss man Wohngeld zahlen?
Es gibt keine spezifische Regelung im Gesetz zur Fälligkeit der Wohngeldzahlung. Stattdessen legt der vorgelegte Einzelwirtschaftsplan mit den festgelegten monatlichen Vorauszahlungen die Grundlage für die Hausgeldvorauszahlungen. Der Gesamtwirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Gesamtobjekts für das vorgesehene Wirtschaftsjahr. Die Kostenbeteiligung jedes Wohnungseigentümers wird über den Verteilungsschlüssel im Einzelwirtschaftsplan angegeben. Der Beschlusswortlaut muss sich auf die Einzelwirtschaftspläne beziehen und eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert eine angemessene Aufrundung auf der Ausgabenseite und eine Kalkulation mit ausreichender Sicherheit. Es muss auch die Beitragsleistung zur Erhaltungsrücklage ausgewiesen werden. Wenn der Wirtschaftsplan über das Wirtschaftsjahr hinaus fortgelten soll, muss dies ausdrücklich beschlossen werden.
Kann man Wohngeldabschlagszahlungen zurückbehalten?
Ein Wohnungseigentümer hat kein Recht, Wohngeldabschlagszahlungen zurückzubehalten, selbst wenn er glaubt, dass er am Ende des Wirtschaftsjahres ein Guthaben erwarten kann. Es ist dringend zu empfehlen, ausdrücklich zu beschließen, dass der Wirtschaftsplan über das Wirtschaftsjahr hinaus fortgelten soll.
Welche Regelungsbefugnis haben die Eigentümer?
Der Gesetzgeber hat den Eigentümern die mehrheitliche Beschlussfassung zu Fragen der Fälligkeit, Verzugsfolgen wie Zinsen und sonstigen Nebenleistungen eingeräumt. Diese Regelungsbefugnis bezieht sich insbesondere auf Verzugszinsregelungen, Fälligkeitsregelungen, pauschalierte Vertragsstrafen und eine Umzugskostenpauschale. Ab 2007 wurde auch die umstrittene Pauschale für die Nichtteilnahme am Lastschriftverkehr als besonderer Verwaltungsaufwand gesetzlich geregelt.
Erhaltungsrücklage: Alles, was Sie wissen sollten
Was ist eine Erhaltungsrücklage?
Eine Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrückstellung) ist eine Geldreserve, die von der Eigentümergemeinschaft gebildet wird, um zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu finanzieren. Es ist nicht notwendig, eine Rücklage zu bilden, solange kein Eigentümer dies fordert. Wenn jedoch ein Eigentümer dies verlangt, muss eine Rücklage eingerichtet werden und die Höhe und der Zweck müssen mehrheitlich beschlossen werden.
Zweckgebundenheit der Rücklage
Die Erhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf nur für zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden. Allgemeine Ausgaben und Kosten der Gemeinschaft dürfen nicht aus der Rücklage bezahlt werden. Nur in Ausnahmefällen, wenn eine ordnungsgemäße Grund- und Reservevorhaltung an Rückstellungsbeträgen verbleibt, ist ein Rückgriff zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen möglich.
Höhe der Rücklage
Es gibt keine gesetzliche Vorgabe zur Höhe der Erhaltungsrücklage. Die Rücklage sollte jedoch angemessen sein und es gibt verschiedene Formeln, um eine angemessene Höhe zu berechnen. Beispielsweise kann die Peters'sche Formel verwendet werden, um die Herstellungskosten je Quadratmeter mit dem Faktor 1,5 zu multiplizieren und durch 80 Jahre Gebäudelaufzeit zu teilen. Eine andere Methode besteht darin, die Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus heranzuziehen, wonach 7 bis 11 Euro pro Quadratmeter pro Jahr (je nach Baualter) und 68 Euro pro Jahr für Garagenstellplätze gebildet werden sollen. Im Streitfall entscheiden die Gerichte individuell nach technischem Zustand des Gebäudes, dessen Alter und Ausstattung und mittelfristigem Instandsetzungsbedarf.
Zuführungen zur Erhaltungsrücklage
Die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind Teil der monatlichen Wohngeldvoraus- schüsse. In der Jahresabrechnung müssen sowohl die tatsächlichen als auch die geschuldeten Zahlungen auf die Rückstellung ausgewiesen werden. Erstere als Einnahmen, letztere als gesonderte Angabe. Seit dem 01.12.2020 sind nur noch die "kupierten" Angaben im Vermögensbericht notwendig. Wenn ein Eigentümer ausscheidet, kann er keinen Einzahlungsanteil aus der Rückstellung verlangen. Für einen gewerblichen Eigentümer gelten die eingezahlten Rückstellungsbeträge erst mit Verbrauch der Rücklage als Betriebsausgaben im steuerlichen Sinne.
Sonderumlage: Die wichtigsten Fragen erklärt
Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist ein einmaliger Beitrag, der von den Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss beschlossen wird. Sie ist vergleichbar mit einem ergänzenden Wirtschaftsplan. Sonderumlagen werden regelmäßig für unvorhergesehene und plötzliche Ausgaben erhoben, insbesondere im Erhaltungsbereich. Sie sind auch bei Liquiditätsproblemen zulässig und erforderlich.
Wie wird die Sonderumlage verteilt?
Der Verteilungsschlüssel sollte sich in der Regel am Miteigentumsanteil orientieren, es sei denn, es gibt sachliche Gründe, die ein Abweichen von diesem Prinzip erfordern. Die Sonderumlage wird fällig, sobald der Verwalter sie anfordert.
Was ist die Liquiditätsrücklage?
Um Sonderumlagen zu vermeiden, erlaubt der Gesetzgeber mit der Reform von 2020 ausdrücklich die Bildung von gesonderten Liquiditätsrücklagen. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft Geld für unvorhergesehene Ausgaben zurücklegen kann, um in Zukunft auf solche Sonderumlagen verzichten zu können. Die Bildung der Rücklage muss von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
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Erhaltungsrücklage: Alles, was Sie wissen sollten
Was ist eine Erhaltungsrücklage?
Eine Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrückstellung) ist eine Geldreserve, die von der Eigentümergemeinschaft gebildet wird, um zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu finanzieren. Es ist nicht notwendig, eine Rücklage zu bilden, solange kein Eigentümer dies fordert. Wenn jedoch ein Eigentümer dies verlangt, muss eine Rücklage eingerichtet werden und die Höhe und der Zweck müssen mehrheitlich beschlossen werden.
Zweckgebundenheit der Rücklage
Die Erhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf nur für zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden. Allgemeine Ausgaben und Kosten der Gemeinschaft dürfen nicht aus der Rücklage bezahlt werden. Nur in Ausnahmefällen, wenn eine ordnungsgemäße Grund- und Reservevorhaltung an Rückstellungsbeträgen verbleibt, ist ein Rückgriff zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen möglich.
Höhe der Rücklage
Es gibt keine gesetzliche Vorgabe zur Höhe der Erhaltungsrücklage. Die Rücklage sollte jedoch angemessen sein und es gibt verschiedene Formeln, um eine angemessene Höhe zu berechnen. Beispielsweise kann die Peters'sche Formel verwendet werden, um die Herstellungskosten je Quadratmeter mit dem Faktor 1,5 zu multiplizieren und durch 80 Jahre Gebäudelaufzeit zu teilen. Eine andere Methode besteht darin, die Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus heranzuziehen, wonach 7 bis 11 Euro pro Quadratmeter pro Jahr (je nach Baualter) und 68 Euro pro Jahr für Garagenstellplätze gebildet werden sollen. Im Streitfall entscheiden die Gerichte individuell nach technischem Zustand des Gebäudes, dessen Alter und Ausstattung und mittelfristigem Instandsetzungsbedarf.
Zuführungen zur Erhaltungsrücklage
Die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind Teil der monatlichen Wohngeldvoraus- schüsse. In der Jahresabrechnung müssen sowohl die tatsächlichen als auch die geschuldeten Zahlungen auf die Rückstellung ausgewiesen werden. Erstere als Einnahmen, letztere als gesonderte Angabe. Seit dem 01.12.2020 sind nur noch die "kupierten" Angaben im Vermögensbericht notwendig. Wenn ein Eigentümer ausscheidet, kann er keinen Einzahlungsanteil aus der Rückstellung verlangen. Für einen gewerblichen Eigentümer gelten die eingezahlten Rückstellungsbeträge erst mit Verbrauch der Rücklage als Betriebsausgaben im steuerlichen Sinne.
Sonderumlage: Die wichtigsten Fragen erklärt
Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist ein einmaliger Beitrag, der von den Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss beschlossen wird. Sie ist vergleichbar mit einem ergänzenden Wirtschaftsplan. Sonderumlagen werden regelmäßig für unvorhergesehene und plötzliche Ausgaben erhoben, insbesondere im Erhaltungsbereich. Sie sind auch bei Liquiditätsproblemen zulässig und erforderlich.
Wie wird die Sonderumlage verteilt?
Der Verteilungsschlüssel sollte sich in der Regel am Miteigentumsanteil orientieren, es sei denn, es gibt sachliche Gründe, die ein Abweichen von diesem Prinzip erfordern. Die Sonderumlage wird fällig, sobald der Verwalter sie anfordert.
Was ist die Liquiditätsrücklage?
Um Sonderumlagen zu vermeiden, erlaubt der Gesetzgeber mit der Reform von 2020 ausdrücklich die Bildung von gesonderten Liquiditätsrücklagen. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft Geld für unvorhergesehene Ausgaben zurücklegen kann, um in Zukunft auf solche Sonderumlagen verzichten zu können. Die Bildung der Rücklage muss von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
