Grundsteuer auf Mieter umlegen: Das müssen Vermieter wissen

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten laufenden Kosten, die auf Eigentümer/-innen von Immobilien zukommen. Gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise und wachsender Betriebskosten ist es für Vermieter/-innen wichtig, die eigenen Ausgaben im Blick zu behalten und rechtssicher auf die Mieter/-innen umzulegen, wo es möglich ist.

Doch wie funktioniert das genau? Welche gesetzlichen Grundlagen gelten? Welche Fallstricke gibt es, und wie können Sie als Eigentümer/-in oder Hausverwaltung Fehler vermeiden? In diesem ausführlichen Blogartikel geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die Umlage der Grundsteuer auf Mieter/-innen, erklären die wichtigsten Begriffe, zeigen die aktuellen Entwicklungen rund um die Grundsteuerreform auf und geben Ihnen praktische Tipps für die Umsetzung im Alltag.

Was ist die Grundsteuer und warum ist sie relevant für Vermieter/-innen?

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die von den Städten und Gemeinden auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie ist eine der ältesten Steuerarten in Deutschland und stellt eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen dar. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem sogenannten Einheitswert bzw. ab 2025 nach neuen Bewertungsgrundlagen, die im Zuge der Grundsteuerreform eingeführt werden.

Für Eigentümer/-innen ist die Grundsteuer eine laufende Belastung, die unabhängig davon anfällt, ob das Grundstück selbst genutzt oder vermietet wird. Besonders bei vermieteten Immobilien stellt sich daher die Frage, ob und in welchem Umfang die Grundsteuer auf die Mieter/-innen umgelegt werden kann. Dies ist nicht nur eine Frage der Wirtschaftlichkeit, sondern auch der rechtlichen Sicherheit.

Gesetzliche Grundlage: Darf die Grundsteuer auf die Mieter/-innen umgelegt werden?

Die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter/-innen ist grundsätzlich zulässig und im Mietrecht klar geregelt. Die maßgeblichen Vorschriften finden sich in § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie in § 556 und § 557 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter/-innen verteilt werden können.

Wichtig: Die Umlage ist jedoch nur dann möglich, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Fehlt eine entsprechende Regelung, kann die Grundsteuer nicht auf die Mieter/-innen umgelegt werden – der/die Eigentümer/-in bleibt in diesem Fall auf den Kosten sitzen.

Typische Formulierung im Mietvertrag:
„Die Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung, einschließlich der Grundsteuer, werden auf den Mieter umgelegt.“

Achten Sie darauf, dass die Klausel eindeutig und verständlich ist. Nur so können Sie spätere Streitigkeiten vermeiden und die Umlage rechtssicher gestalten.

Welche Betriebskosten können noch umgelegt werden?

Neben der Grundsteuer gibt es eine Vielzahl weiterer Betriebskosten, die auf die Mieter/-innen umgelegt werden können, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu zählen unter anderem:

• Kosten für Wasser und Abwasser
• Heizkosten und Warmwasserkosten
• Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Kosten für Hausmeister/-innen und Gartenpflege
• Kosten für Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen
• Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherung)
• Aufzugskosten

Die vollständige Liste der umlagefähigen Betriebskosten findet sich in § 2 der Betriebskostenverordnung. Die Grundsteuer nimmt dabei eine besondere Stellung ein, da sie in der Regel einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten ausmacht.

Grundstücksbesitzer/innen: Wie wird die Höhe der Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in mehreren Schritten:

1. Ermittlung des Einheitswerts:
   Bis 2024 basiert die Grundsteuer auf dem sogenannten Einheitswert, der vom Finanzamt festgelegt wird. Ab 2025 gelten neue Bewertungsgrundlagen, die im Rahmen der Grundsteuerreform eingeführt werden.
2. Feststellung des Steuermessbetrags:
   Der Einheitswert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert, um den Steuermessbetrag zu ermitteln.
3. Anwendung des Hebesatzes:
   Die Gemeinde legt einen individuellen Hebesatz fest, der auf den Steuermessbetrag angewendet wird. Der Hebesatz kann je nach Gemeinde stark variieren und hat einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer.

Beispiel:
Ein Einfamilienhaus hat einen Einheitswert von 50.000 Euro. Die Steuermesszahl beträgt 0,35 %. Der Steuermessbetrag beträgt somit 175 Euro. Die Gemeinde legt einen Hebesatz von 400 % fest. Die jährliche Grundsteuer beträgt somit 700 Euro (175 Euro x 400 %).

Die Grundsteuerreform 2025: Was ändert sich für Eigentümer/-innen, Vermieter/-innen und Mieter/-innen?

Ab dem Jahr 2025 gilt in Deutschland eine neue Grundsteuerberechnung. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die bisherige Berechnung aufgrund veralteter Werte für verfassungswidrig erklärt hat. Die neue Grundsteuer basiert auf aktuellen Grundstücks- und Gebäudedaten, wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart und durchschnittlicher Nettokaltmiete.

Was bedeutet das für Vermieter/-innen?
Die Höhe der Grundsteuer kann sich durch die Reform deutlich verändern – sowohl nach oben als auch nach unten. Für viele Eigentümer/-innen bedeutet dies eine Anpassung der Betriebskostenabrechnung und möglicherweise auch eine intensivere Kommunikation mit den Mieter/-innen, um die Veränderungen transparent zu machen.

Tipp: Informieren Sie sich frühzeitig über die neuen Bewertungsgrundlagen und prüfen Sie, ob Ihre Mietverträge eine Umlage der Grundsteuer vorsehen. So sind Sie auf die kommenden Änderungen vorbereitet.

Umlageschlüssel: Wie wird die Grundsteuer auf die Mieter/-innen verteilt?

Die Verteilung der Grundsteuer auf die einzelnen Mieter/-innen erfolgt in der Regel nach dem Anteil der Wohnfläche. Das bedeutet, dass jede Mietpartei entsprechend ihrer Wohnungsgröße an den Gesamtkosten beteiligt wird.

Beispiel:
Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen zu je 80 m² und einer Gesamtgrundsteuer von 2.000 Euro pro Jahr. Jede Wohnung trägt 400 Euro (80 m² / 400 m² x 2.000 Euro).

Sonderfall gemischt genutzte Immobilien:
Bei Immobilien, die sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten umfassen, muss die Grundsteuer nach den jeweiligen Nutzungsanteilen (Wohnfläche/Gewerbefläche) aufgeteilt werden. Dies erfordert eine genaue Flächenberechnung und eine transparente Darstellung in der Betriebskostenabrechnung.

Leerstand und Eigennutzung: Was gilt bei nicht vermieteten Einheiten?

Die Grundsteuer umzulegen, ist nur für tatsächlich vermietete Flächen zulässig. Für leerstehende oder vom Eigentümer/-in selbst genutzte Wohnungen oder Gewerbeeinheiten darf keine Umlage auf die Mieter/-innen erfolgen. Der/die Eigentümer/-in muss den entsprechenden Anteil der Grundsteuer selbst tragen.

Praxisbeispiel:
In einem Haus mit vier Wohnungen steht eine Wohnung leer. Die Grundsteuer beträgt 1.200 Euro. Die drei vermieteten Wohnungen teilen sich die Grundsteuer anteilig (z.B. je 400 Euro), während der/die Eigentümer/-in den Anteil der leerstehenden Wohnung selbst zahlt.

Die Betriebskostenabrechnung: So wird die Grundsteuer korrekt abgerechnet

Das Umlegen der Grundsteuer auf die Mieterinnen und Mieter erfolgt im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Dabei gelten folgende Grundsätze:

• Die Abrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein.
• Die Grundsteuer ist als eigener Posten in der Abrechnung auszuweisen.
• Die Abrechnung muss den Mieter/-innen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
• Auf Verlangen müssen Sie als Vermieter/-in den Grundsteuerbescheid und die Berechnungsgrundlagen vorlegen.

Tipp: Fügen Sie der Betriebskostenabrechnung eine Kopie des Grundsteuerbescheids bei. Das schafft Transparenz und beugt Rückfragen vor.

Was tun bei Erhöhung der Grundsteuer?

Erhöht sich die Grundsteuer – etwa durch eine Neubewertung des Grundstücks oder eine Änderung des Hebesatzes durch die Gemeinde – können Sie die höheren Kosten im Rahmen der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Mieter/-innen umlegen. Auch Nachforderungen sind möglich, sofern sie innerhalb der gesetzlichen Frist erfolgen.

Beispiel:
Die Grundsteuer steigt im laufenden Jahr von 1.000 auf 1.200 Euro. Die Differenz von 200 Euro können Sie in der nächsten Abrechnung als Nachforderung geltend machen.

Wichtig: Informieren Sie Ihre Mieter/-innen rechtzeitig über die Erhöhung, um Missverständnisse zu vermeiden.

Was passiert bei einer Senkung der Grundsteuer?

Wird die Grundsteuer gesenkt, beispielsweise durch eine Reduzierung des Hebesatzes oder eine Korrektur des Einheitswerts, müssen Sie die Ersparnis ebenfalls an die Mieter/-innen weitergeben. Die Betriebskostenabrechnung muss die tatsächliche, gezahlte Grundsteuer ausweisen.

Häufige Fehler bei der Umlage der Grundsteuer – und wie Sie sie vermeiden

1. Fehlende Umlageklausel im Mietvertrag:
Ohne eine eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag können Sie die Grundsteuer nicht auf die Mieter/-innen umlegen.

2. Falscher Umlageschlüssel:
Die Verteilung muss in der Regel nach Wohnfläche erfolgen, nicht nach Personenanzahl oder anderen Kriterien.

3. Umlage auf leerstehende oder eigengenutzte Einheiten:
Nur tatsächlich vermietete Flächen dürfen berücksichtigt werden.

4. Nicht fristgerechte Abrechnung:
Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen.

5. Intransparente Abrechnung:
Die Grundsteuer muss als eigener Posten ausgewiesen werden. Auf Verlangen sind die Berechnungsgrundlagen offenzulegen.

Transparenzpflicht und Rechte der Mieter/-innen

Mieter/-innen haben das Recht, die Betriebskostenabrechnung und die zugrunde liegenden Unterlagen einzusehen. Dazu gehören insbesondere der Grundsteuerbescheid und die Flächenberechnung. Als Vermieter/-in sind Sie verpflichtet, auf Verlangen Kopien dieser Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Tipp: Eine offene und transparente Kommunikation mit Ihren Mieter/-innen schafft Vertrauen und beugt Streitigkeiten vor.

Sonderfälle: Eigentumswohnungen und WEG

Bei Eigentumswohnungen, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind, wird die Grundsteuer zunächst auf die einzelnen Eigentümer/-innen verteilt. Diese können ihren Anteil dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter/-innen umlegen, sofern eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag besteht.

Wichtig: Prüfen Sie die Teilungserklärung und die Jahresabrechnung der WEG, um Ihren Anteil an der Grundsteuer korrekt zu ermitteln.

Die Rolle der Hausverwaltung

Für Eigentümer/-innen, die eine WEG-Verwaltung beauftragt haben, übernimmt diese in der Regel die Erstellung der Betriebskostenabrechnung und das Umlegen der Grundsteuer. Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dafür, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden und die Abrechnung transparent und nachvollziehbar erfolgt.

Vorteile einer Hausverwaltung:

• Fachliche Kompetenz bei der Abrechnung
• Rechtssichere Gestaltung der Mietverträge
• Transparente Kommunikation mit den Mieter/-innen
• Fristgerechte Erstellung der Abrechnungen

Die Grundsteuer im Kontext der Nebenkosten

Die Grundsteuer ist ein fester Bestandteil der sogenannten „kalten“ Betriebskosten. Sie fällt unabhängig vom Verbrauch an und ist für die Kalkulation der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen relevant. Eine korrektes Umlegen der Grundsteuer trägt dazu bei, dass die Nebenkosten realistisch kalkuliert werden und böse Überraschungen bei der Jahresabrechnung vermieden werden.

Nebenkostenabrechnung erstellen: So geht‘s

Tipps für die Praxis: So gelingt die Umlage der Grundsteuer

1. Prüfen Sie Ihre Mietverträge:
   Stellen Sie sicher, dass eine klare und rechtssichere Umlageklausel enthalten ist.
2. Dokumentieren Sie alle relevanten Unterlagen:
   Halten Sie Grundsteuerbescheide, Flächenberechnungen und Abrechnungen griffbereit.
3. Kommunizieren Sie offen und transparent:
   Informieren Sie Ihre Mieter/-innen über Änderungen der Grundsteuer und legen Sie auf Wunsch die Berechnungsgrundlagen offen.
4. Nutzen Sie digitale Tools:
   Moderne Hausverwaltungssoftware erleichtert die Erstellung und Verwaltung der Betriebskostenabrechnung.
5. Bleiben Sie auf dem Laufenden:
   Verfolgen Sie aktuelle Entwicklungen rund um die Grundsteuerreform und passen Sie Ihre Verträge und Abrechnungen entsprechend an.

FAQ: Die wichtigsten Fragen zur Umlage der Grundsteuer

Kann die Grundsteuer auf alle Mieter/-innen umgelegt werden?
Nein, nur auf die Mieter/-innen, für deren Wohnungen eine Umlagevereinbarung im Mietvertrag besteht und die tatsächlich vermietet sind.

Was passiert, wenn der Mietvertrag keine Umlage vorsieht?
In diesem Fall bleibt der/die Eigentümer/-in auf den Kosten sitzen.

Wie wird die Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien verteilt?
Die Grundsteuer wird nach dem Anteil der jeweiligen Nutzung (Wohnen/Gewerbe) auf die Mieter/-innen verteilt.

Darf die Grundsteuer nachträglich erhöht werden?
Ja, eine nachträgliche Erhöhung kann im Rahmen der nächsten Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden.

Wie transparent muss die Abrechnung sein?
Die Grundsteuer muss als eigener Posten ausgewiesen werden. Auf Verlangen ist der Grundsteuerbescheid vorzulegen.

Was ist bei Eigentumswohnungen in einer WEG zu beachten?
Die Grundsteuer wird zunächst auf die einzelnen Eigentümer/-innen verteilt, die ihren Anteil auf die Mieter/-innen umlegen können.

Die Bedeutung der Grundsteuer für die Mietkalkulation

Die Grundsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil der Gesamtkosten, die bei der Vermietung einer Immobilie anfallen. Sie beeinflusst nicht nur die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung, sondern auch die Attraktivität einer Wohnung für potenzielle Mieter/-innen. Eine realistische und transparente Kalkulation der Grundsteuer ist daher ein wichtiger Faktor für den Erfolg als Vermieter/-in.

Tipp: Kalkulieren Sie die Grundsteuer realistisch und passen Sie die Nebenkostenvorauszahlungen bei Änderungen rechtzeitig an.

Die Zukunft der Grundsteuer: Was kommt nach der Reform?

Mit der Grundsteuerreform ab 2025 wird sich die Berechnung der Grundsteuer grundlegend ändern. Die neuen Bewertungsgrundlagen sollen für mehr Gerechtigkeit sorgen, führen aber auch zu einem erheblichen Mehraufwand für Eigentümer/-innen und Hausverwaltungen. Es ist davon auszugehen, dass die Grundsteuer in vielen Regionen steigen wird – insbesondere in Ballungsgebieten mit hohen Bodenrichtwerten.

Empfehlung:
Bereiten Sie sich frühzeitig auf die neuen Anforderungen vor, indem Sie Ihre Unterlagen aktualisieren, Ihre Mietverträge prüfen und Ihre Mieter/-innen über die bevorstehenden Änderungen informieren.

Fazit: Die Umlage der Grundsteuer – Chance und Verantwortung für Vermieter/-innen

Die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter/-innen ist für Eigentümer/-innen eine wichtige Möglichkeit, die laufenden Kosten einer Immobilie gerecht zu verteilen. Voraussetzung ist jedoch eine klare vertragliche Regelung, eine transparente und korrekte Abrechnung sowie eine offene Kommunikation mit den Mieter/-innen. Mit der anstehenden Grundsteuerreform kommen neue Herausforderungen auf Vermieter/-innen zu, die eine sorgfältige Vorbereitung und regelmäßige Information erfordern.

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