Das WEG-Gesetz einfach erklärt
Was ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz)?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde 1951 eingeführt, um eine spezielle Form des Eigentums an Wohnungen zu ermöglichen. Diese Art des Eigentums unterscheidet sich von der Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), nach der Eigentum an Gebäudeteilen und Räumen nicht erlaubt ist. Die folgenden Ausführungen richten sich im Wesentlichen am Aufbau des Wohnungseigentumsgesetzes aus dem Jahr 2020. Wenn notwendig, werden auch das "alte" Recht vor 2007 und das "Zwischenrecht" von 2007 bis 2020 dargestellt.
Was ist Sondereigentum?
Das WEG ermöglicht die Bildung von Sondereigentum an bestimmten Räumen eines Gebäudes, wie zum Beispiel Wohnungen. Dieses Sondereigentum ist eine eigene Form des Eigentums und hat in der Praxis immer mehr an Bedeutung gewonnen. Obwohl Sondereigentum in der Praxis sehr wichtig geworden ist, birgt es aufgrund seiner Besonderheit spezielle praktische und rechtliche Probleme. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentumsverwalter im WEG vorgesehen.
Worum geht es beim Wohnungseigentumsgesetz?
Das Wohnungseigentumsgesetz ist eine wichtige Grundlage für das Handeln von Eigentümern und Verwaltern. Es regelt die Bildung von Sondereigentum an bestimmten Räumen eines Gebäudes und ist unverzichtbar für ein sachgerechtes Verwalterhandeln. Das Wissen um das Wohnungseigentumsgesetz ist unbedingt notwendig für Eigentümer und Verwalter, um eine ordnungsgemäße Verwaltung von Gemeinschaften zu gewährleisten. Nur wer sich sicher im Gesetz auskennt, kann in Eigentümerversammlungen souverän und autoritär auftreten.
Was ist der Unterschied zwischen einer BGB-Gemeinschaft und einer WEG-Gemeinschaft?
Eine BGB-Gemeinschaft (auch Bruchteilsgemeinschaft genannt) besitzt ein Haus, das mehreren Eigentümern gemeinsam gehört. Jeder Eigentümer besitzt einen Bruchteil des gesamten Eigentums, aber es gibt keine Zuordnung zu bestimmten Teilen des Hauses, wie beispielsweise zu bestimmten Wohnungen.
In einer WEG-Gemeinschaft hingegen erwirbt ein Käufer laut Teilungserklärung einen Miteigentumsanteil an einem Haus inklusive Grundstück. Dieser Anteil ist mit einem bestimmten Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden. Der Miteigentumsanteil kann nicht ohne Weiteres getrennt oder verändert werden. Um Änderungen zu bewirken, müssen alle Eigentümer eine neue Teilungserklärung beurkunden lassen.
Welche wichtigen Definitionen beinhaltet das WEG-Gesetz?
- Räume zum Wohnen: An Wohnräumen kann Wohnungseigentum begründet werden (§ 1 Abs. 1 1. Alt.).
- Sonstige Räume: An sonstigen Räumen kann Teileigentum begründet werden (§ 1 Abs. 1 2. Alt.).
- Wohnungseigentum Sondereigentum an Wohnung in Verbindung mit Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2).
- Teileigentum Sondereigentum an sonstigen Räumen in Verbindung mit dem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 3).
- Gemeinschaftliches Eigentum: Das Grundstück sowie sonstige Baulichkeiten, die nicht dem Sondereigentum zuzurechnen sind (§ 1 Abs. 5), zum Beispiel alle „tragenden“ Teile des Gebäudes sowie die gemeinschaftlichen Einrichtungen (§ 5 Abs. 2).
Die Entstehung von Wohnungseigentum und Teileigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz bietet zwei Möglichkeiten: die vertragliche Einräumung und die einseitige Zuteilung von Sondereigentum.
Wie funktioniert die Begründung durch Vertrag?
Mehrere Eigentümer können durch einen Vertrag jedem Miteigentümer das Sonder- bzw. Teileigentum einräumen, auch wenn die Baulichkeiten noch nicht errichtet sind. Dies nennt man Teilungsvereinbarung und sie muss notariell beurkundet werden. Oft wird jedoch stattdessen der Begriff "Teilungserklärung" verwendet. In der Teilungsvereinbarung werden die Eigentumsverhältnisse - Zuordnung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte - festgelegt. In der Gemeinschaftsordnung werden regelmäßig Bestimmungen darüber aufgenommen, wie die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander regeln wollen. Beispiel: Bauherren können ihr Eigentum teilen.
Was ist eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung ist eine Erklärung eines Alleineigentümers eines Grundstücks, in der er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und jedem Anteil das Wohn- bzw. Teileigentum verbindet. Dies geschieht durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt über den Notar. Beispiel: Eine Bauträger-GmbH teilt auf.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bestätigung der zuständigen Baubehörde, dass die Räume einer Wohnung oder einer Eigentumswohnung in sich abgeschlossen sind und somit als Sondereigentum eingetragen werden können. Die Abgeschlossenheit wird anhand des Aufteilungsplans überprüft und muss nachgewiesen werden.
Was bedeutet Abgeschlossenheit?
Räume gelten als abgeschlossen, wenn sie baulich von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt sind, zum Beispiel durch Wände und Decken, und den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden an Trennwände und Trenndecken entsprechen und einen eigenen Zugang haben. Zur Führung eines selbstständigen Haushalts im Sinne des Wohneigentums muss auch eine Kochgelegenheit vorhanden sein. Stellplätze und Annexflächen gelten als abgeschlossen, wenn sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan gekennzeichnet sind.
Was passiert bei Altbauten, die nicht alle Anforderungen erfüllen?
Bei der Umwandlung von Altbauten in Eigentumswohnanlagen sind diese baupolizeilichen Anforderungen häufig nicht einzuhalten. Streitigkeiten darüber, ob dennoch Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt werden können, führten zu einer Entscheidung des gemeinsamen Senats der obersten Gerichte des Bundes. Diese besagt, dass bei bestehendem Altbestand (gebaut vor dem 3.10.1990) baupolizeiliche Anforderungen nicht herangezogen werden müssen.
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