Neues WEG-Gesetz Stimmrecht: Die Rechte und Pflichten für Eigentümer/-innen

Als Wohnungseigentümer/-in und Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben Sie nicht nur eine Eigentumswohnung erworben, sondern auch ein Mitspracherecht bei Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Dieses Mitspracherecht – Ihr Stimmrecht – ist ein wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Gesetz) und gibt Ihnen die Möglichkeit, aktiv an der Gestaltung und Verwaltung Ihrer WEG teilzunehmen.

In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft: Welche Rechte und Pflichten haben Sie als Eigentümer/-in? Wie wird abgestimmt? Welche Mehrheiten sind für welche Entscheidungen erforderlich? Und was hat sich durch die WEG-Reform 2020 geändert?

Grundlagen des Stimmrechts nach dem WEG-Gesetz

Das Stimmrecht ist eines der fundamentalen Rechte, das Sie als Wohnungseigentümer/-in besitzen. Es ermöglicht Ihnen, bei der Eigentümerversammlung über Beschlüsse abzustimmen und somit Einfluss auf Entscheidungen zu nehmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

Grundsätzlich hat jede/-r Wohnungseigentümer/-in ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Das Stimmrecht ist dabei an das Eigentum gebunden und nicht an die Person. Das bedeutet:

• Gehört eine Wohnung mehreren Personen (z.B. Ehepartnern), haben sie gemeinsam nur eine Stimme und müssen sich auf ein einheitliches Abstimmungsverhalten einigen.
• Besitzt eine Person mehrere Wohneinheiten in der Anlage, hat sie für jede Einheit eine separate Stimme.
• Erbengemeinschaften müssen ebenfalls einheitlich abstimmen.

Wie wird das Stimmrecht ausgeübt?

Das Stimmrecht kann auf verschiedene Weise ausgeübt werden:

1. Persönliche Teilnahme: Sie nehmen persönlich an der Eigentümerversammlung teil und stimmen dort ab.
2. Vertretung: Falls Sie verhindert sind, können Sie einen Vertreter/eine Vertreterin bevollmächtigen, der/die in Ihrem Namen abstimmt. Hierzu benötigen Sie eine schriftliche Vollmacht.
3. Online-Teilnahme: Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümerversammlungen auch hybrid oder vollständig virtuell stattfinden, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung beschlossen wurde.

Die Stimmrechtsprinzipien: Kopf- vs. Wertprinzip

Bei Abstimmungen in der Eigentümergemeinschaft gibt es zwei grundlegende Prinzipien für die Stimmverteilung:

Das Kopfprinzip

Beim Kopfprinzip hat jede/-r Eigentümer/-in genau eine Stimme, unabhängig von der Größe der Wohneinheit oder dem Miteigentumsanteil. Dieses Prinzip folgt dem demokratischen Grundsatz "one person, one vote" und stellt sicher, dass alle Eigentümer/-innen gleichberechtigt sind.

Das Wertprinzip

Beim Wertprinzip richten sich die Stimmgewichte nach den Miteigentumsanteilen. Das bedeutet: Je größer der Anteil am Gemeinschaftseigentum, desto mehr Stimmen hat der/die Eigentümer/-in. Die Miteigentumsanteile sind im Grundbuch eingetragen und orientieren sich in der Regel an der Wohnfläche.

Welches Prinzip gilt wann?

Das WEG-Gesetz sieht grundsätzlich das Kopfprinzip vor, sofern in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes festgelegt ist. In der Praxis haben viele Gemeinschaftsordnungen jedoch das Wertprinzip vereinbart.

Es ist auch möglich, dass für bestimmte Beschlüsse unterschiedliche Prinzipien gelten. So könnte beispielsweise für bauliche Veränderungen das Wertprinzip gelten, während für alltägliche Verwaltungsentscheidungen das Kopfprinzip angewendet wird.

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Damit in einer Eigentümerversammlung wirksame Beschlüsse gefasst werden können, muss die Versammlung beschlussfähig sein. Die Anforderungen hierfür wurden durch die WEG-Reform 2020 deutlich vereinfacht.

Nach der WEG-Reform ist die Eigentümerversammlung grundsätzlich immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer/-innen oder Miteigentumsanteile. Diese Neuregelung soll verhindern, dass Versammlungen aufgrund mangelnder Teilnahme nicht handlungsfähig sind.

Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch abweichende Regelungen zur Beschlussfähigkeit enthalten. Häufig wird beispielsweise festgelegt, dass mindestens 50% der Miteigentumsanteile vertreten sein müssen. Solche Regelungen bleiben auch nach der WEG-Reform wirksam.

Mehrheitserfordernisse bei Abstimmungen

Nicht alle Entscheidungen in einer Eigentümergemeinschaft benötigen die gleiche Mehrheit. Je nach Tragweite der Entscheidung unterscheidet das WEG-Gesetz verschiedene Mehrheitserfordernisse.

Einfache Mehrheit

Die meisten Beschlüsse in der Eigentümerversammlung werden mit einfacher Mehrheit gefasst. Das bedeutet: Mehr Ja- als Nein-Stimmen sind erforderlich. Enthaltungen und ungültige Stimmen werden nicht berücksichtigt.

Beispiele für Beschlüsse mit einfacher Mehrheit:

• Genehmigung der Jahresabrechnung
• Beschluss über den Wirtschaftsplan
• Bestellung einer Verwaltung
• Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung

Qualifizierte Mehrheit

Für einige wichtigere Entscheidungen ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Dies kann je nach Regelung eine Zweidrittelmehrheit oder eine Dreiviertelmehrheit sein.

Beispiele für Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit:

• Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehen
• Änderungen der Gemeinschaftsordnung
• Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen

Allstimmigkeit (Einstimmigkeit)

In bestimmten Fällen ist sogar die Zustimmung aller Eigentümer/-innen erforderlich. Dies gilt insbesondere für Entscheidungen, die grundlegende Rechte einzelner Eigentümer/-innen betreffen.

Beispiele für Beschlüsse, die Allstimmigkeit erfordern:

• Änderung des Verteilungsschlüssels für Kosten und Lasten
• Veränderung der Teilungserklärung, die Sondernutzungsrechte betrifft
• Aufhebung der Gemeinschaft

Bauliche Veränderungen und Stimmrecht: Vereinfachte Beschlussfassung seit 2020

Ein besonders wichtiger Bereich, der durch die WEG-Reform 2020 neu geregelt wurde, sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.

Vor der Reform war für jede bauliche Veränderung grundsätzlich die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer/-innen erforderlich, was Modernisierungen oft erschwerte. Seit der Reform gilt:

• Bauliche Veränderungen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
• Jede/-r Eigentümer/-in hat einen Anspruch auf bestimmte privilegierte Maßnahmen, wie den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, barrierefreie Zugänge oder Einbruchsschutz.
• Die Kosten für bauliche Veränderungen tragen grundsätzlich nur diejenigen Eigentümer/-innen, die dafür gestimmt haben.
• Nur wenn die Maßnahme der Modernisierung dient oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, können die Kosten auf alle Eigentümer/-innen umgelegt werden.

Beispiel: Beschluss einer Photovoltaikanlage

Möchte die Eigentümergemeinschaft eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installieren, reicht seit der WEG-Reform 2020 ein Mehrheitsbeschluss aus. Die Kosten tragen allerdings nur diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben – es sei denn, es handelt sich um eine energetische Modernisierung, bei der sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. In diesem Fall können die Kosten auf alle Eigentümer/-innen umgelegt werden.

Beschlussanfechtung und Nichtigkeit

Was können Sie tun, wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind oder dieser gegen geltendes Recht verstößt? Ein Beschluss, der ordnungsgemäß zustande gekommen ist, aber inhaltlich fehlerhaft ist (z.B. gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstößt), kann durch Klage angefochten werden. Wichtig zu wissen:

• Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung.
• Anfechtungsberechtigt ist jede/-r Wohnungseigentümer/-in, der/die bei der Beschlussfassung überstimmt wurde oder nicht anwesend war.
• Die Klage richtet sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer/-innen.

Ein Beschluss kann auch nichtig sein, wenn er an schwerwiegenden Mängeln leidet. In diesem Fall ist er von Anfang an unwirksam, ohne dass es einer Anfechtung bedarf. Nichtig sind Beschlüsse beispielsweise, wenn:

• die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen wurde
• der Beschluss gegen zwingendes Recht verstößt
• der Beschlussgegenstand nicht in der Einladung angekündigt wurde

Die Nichtigkeit eines Beschlusses kann jederzeit geltend gemacht werden, es gibt keine Frist wie bei der Anfechtung.

Das Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG

In bestimmten Fällen dürfen Eigentümer/-innen nicht mitstimmen, um Interessenkonflikte zu vermeiden. § 25 Abs. 5 WEG regelt dieses Stimmverbot. Ein Stimmverbot besteht, wenn über folgende Angelegenheiten entschieden wird:

1. Ein Rechtsgeschäft oder Rechtsstreit mit Ihnen selbst
2. Die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen den Verwalter
3. Die Bestellung oder Abberufung des Verwalters, wenn Sie selbst Verwalter sind
4. Die Entlastung des Verwalters, wenn Sie selbst Verwalter sind

Beispiel für ein Stimmverbot

Wenn beispielsweise darüber abgestimmt wird, ob ein/e Eigentümer/-in eine Sondernutzungserlaubnis für einen Teil des Gemeinschaftseigentums erhalten soll, darf diese/r Eigentümer/-in bei der Abstimmung nicht mitwirken, da es sich um ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst handelt.

Vollmachten und Vertretungsregeln für Wohnungseigentümer/-innen

Nicht immer können alle Wohnungseigentümer/-innen persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Das WEG-Gesetz erlaubt daher die Vertretung durch einen Bevollmächtigten/eine Bevollmächtigte.

Damit die Vertretung rechtswirksam ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Vollmacht muss schriftlich erteilt werden (E-Mail oder Fax reicht in der Regel nicht aus).
• Der Name des Bevollmächtigten/der Bevollmächtigten muss eindeutig erkennbar sein.
• Die Vollmacht sollte sich konkret auf die jeweilige Eigentümerversammlung beziehen.
• Eine Unterschrift des Vollmachtgebers/der Vollmachtgeberin ist erforderlich.

Die Gemeinschaftsordnung kann Einschränkungen für die Vertretung vorsehen, beispielsweise:

• Nur bestimmte Personen dürfen als Bevollmächtigte auftreten (z.B. nur andere Eigentümer/-innen oder Familienangehörige).
• Eine Person darf nur eine begrenzte Anzahl an Eigentümer/-innen vertreten.

Solche Einschränkungen sind zulässig, sofern sie nicht unverhältnismäßig sind und das Vertretungsrecht nicht grundsätzlich ausschließen.

Stimmrecht bei Online-Versammlungen und digitalen Abstimmungen

Die WEG-Reform 2020 hat die Digitalisierung in Wohnungseigentümergemeinschaften vorangetrieben und neue Möglichkeiten für die Durchführung von Versammlungen und Abstimmungen geschaffen.

Virtuelle und hybride Eigentümerversammlungen

Nach § 23 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer/-innen beschließen, dass die Eigentümerversammlung auch virtuell oder in hybrider Form (teilweise Präsenz, teilweise online) durchgeführt werden kann. Für einen solchen Beschluss reicht die einfache Mehrheit aus.

Vorteile virtueller Versammlungen:

• Höhere Teilnahmequote, da keine physische Anwesenheit erforderlich ist
• Zeitersparnis durch Wegfall von Anfahrtswegen
• Flexibilität für Wohnungseigentümer/-innen, die weit entfernt wohnen

Umlaufbeschlüsse in Textform

Eine weitere Neuerung der WEG-Reform betrifft den Umlaufbechluss. Diese konnten vor der Reform nur einstimmig gefasst werden, was in größeren Gemeinschaften oft unmöglich war. Nun gilt:

• Umlaufbeschlüsse können in Textform (z.B. per E-Mail) gefasst werden.
• Es ist kein einstimmiger Beschluss mehr erforderlich, sondern es genügt die jeweilige Mehrheit, die auch in einer Versammlung erforderlich wäre.
• Voraussetzung ist, dass die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss gefasst hat, der die Möglichkeit von Umlaufbeschlüssen in Textform vorsieht.

Sonderfälle und besondere Stimmrechtsregelungen

Es gibt verschiedene Sonderfälle, in denen besondere Stimmrechtsregelungen gelten können:

Stimmrecht bei Insolvenz oder Zwangsverwaltung

Wird über das Vermögen eines Eigentümers/einer Eigentümerin das Insolvenzverfahren eröffnet oder wird die Wohneinheit unter Zwangsverwaltung gestellt, geht das Stimmrecht auf den Insolvenzverwalter bzw. Zwangsverwalter über. Dieser nimmt dann die Rechte in der Eigentümerversammlung wahr.

Stimmrecht bei Erbengemeinschaften

Verstirbt ein/-e Wohnungseigentümer/-in, geht das Eigentum auf die Erben über. Gibt es mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft, die das Stimmrecht gemeinsam ausüben muss. Die Erben müssen sich auf ein einheitliches Abstimmungsverhalten einigen und einen gemeinsamen Vertreter bestimmen.

Stimmrecht bei Ehepartnern und Lebensgemeinschaften

Gehört eine Wohneinheit beiden Ehepartnern oder Lebenspartnern, haben sie gemeinsam nur eine Stimme. Sie müssen sich auf ein einheitliches Abstimmungsverhalten einigen. Können sie keine Einigung erzielen, ist ihre Stimme ungültig.

Praktische Tipps für Eigentümer/-innen

Als Wohnungseigentümer/-in sollten Sie Ihr Stimmrecht bewusst und verantwortungsvoll nutzen. Hier einige praktische Tipps:

Vorbereitung auf die Eigentümerversammlung

• Befassen Sie sich gründlich mit der Tagesordnung und bereiten Sie Fragen vor.
• Besorgen Sie sich bei Bedarf zusätzliche Informationen von dem/der Verwalter/-in.
• Bei komplexen Themen: Tauschen Sie sich vorab mit anderen Eigentümer/-innen aus.
• Prüfen Sie die Beschlussanträge auf ihre Auswirkungen für Sie persönlich und die WEG.

Aktive Teilnahme an der Diskussion

• Bringen Sie Ihre Argumente sachlich und konstruktiv vor.
• Hören Sie auch den Argumenten anderer Eigentümer/-innen zu.
• Scheuen Sie sich nicht, Verständnisfragen zu stellen.
• Machen Sie bei Bedarf eigene Beschlussvorschläge.

Vollmacht bei Verhinderung

• Falls Sie nicht persönlich teilnehmen können, erteilen Sie rechtzeitig eine Vollmacht.
• Instruieren Sie Ihren Bevollmächtigten/Ihre Bevollmächtigte genau, wie er/sie in Ihrem Namen abstimmen soll.
• Wählen Sie eine Person, der Sie vertrauen und die Ihre Interessen vertritt.

Fazit: Stimmrecht als zentrales Element der Selbstverwaltung

Das Stimmrecht ist ein zentrales Element der Selbstverwaltung in Wohnungseigentümergemeinschaften. Es ermöglicht Ihnen als Eigentümer/-in, aktiv auf die Gestaltung und Verwaltung Ihrer Wohnanlage Einfluss zu nehmen. Die WEG-Reform 2020 hat dabei viele Prozesse vereinfacht und modernisiert, was die Handlungsfähigkeit der WEGs stärkt.

Nutzen Sie Ihr Stimmrecht bewusst und verantwortungsvoll – im Interesse Ihrer persönlichen Belange, aber auch im Sinne einer funktionierenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn nur durch konstruktive Zusammenarbeit und gemeinsame Entscheidungsfindung kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgreich geführt werden.

Für weiterführende Fragen zu Ihrem individuellen Stimmrecht und den Besonderheiten in Ihrer Gemeinschaftsordnung stehen wir Ihnen als Hausverwaltung gerne beratend zur Seite. Zögern Sie nicht, uns bei Unklarheiten zu kontaktieren.

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