Hausverwaltung kündigen - in drei Schritten

Welche Veränderungen erleichtern die Kündigung?

Der Wechsel der Hausverwaltung ist mittlerweile deutlich einfacher geworden und funktioniert mit der Unterstützung durch Ralph relativ reibungslos. Hinterlassen Sie uns eine Nachricht und wir melden uns bei Ihnen, um genaueres zu besprechen. 100% der Anfragen beantworten wir persönlich.

• Mit der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) zum 01.01.2020 haben WEG-Eigentümer nun weitreichende Freiheiten, um die Hausverwaltung abzuberufen. Es bedarf keines wichtigen Grundes mehr, wie es früher der Fall war. Gemäß § 26 Abs. 3 S. 1, Abs. 5 WEG kann der Hausverwalter jederzeit seines Amtes enthoben werden, auch ohne Begründung.
• Jedoch liegt in den meisten Fällen ein wichtiger Grund vor, aufgrund dessen sich die Eigentümer gegen die aktuelle Verwaltung und für eine neue oder andere Art der WEG-Verwaltung entscheiden. Wenn die Hausverwaltung abberufen wird, endet der Verwaltervertrag automatisch sechs Monate nach dem Zeitpunkt der Abberufung (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG), und es bedarf keiner zusätzlichen Kündigung. Wenn die Eigentümergemeinschaft den Vertrag jedoch vor Ablauf des halben Jahres kündigen möchte, kann sie dies nach den im Verwaltervertrag vereinbarten Kündigungsfristen oder den gesetzlichen Bestimmungen vorzeitig tun.
• Eigentümerversammlungen (ETVs) sind nunmehr immer beschlussfähig, auch wenn nur einige Eigentümer: innen anwesend sind. Für die Abbestellung der derzeitigen Hausverwaltung reicht eine einfache Mehrheit (mehr als 50 % der Stimmen) der bei der Versammlung anwesenden Eigentümer. Erscheinen beispielsweise nur drei Eigentümer: innen bei der ETV, reichen zwei Stimmen für den Wechsel. Es ist üblich, dass die Laufzeit von Verwalterverträgen an die Bestellung des Verwalters gebunden ist. Daher endet der Verwaltervertrag, sobald die Abberufung des Verwalters beschlossen wurde.
• Eine weitere Möglichkeit besteht in der außerordentlichen, fristlosen Kündigung, für die jedoch ein wichtiger Grund erforderlich ist. Wenn der Verwalter aufgrund einer außerordentlichen Kündigung entlassen wird, endet sein Vertrag sofort.

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Schritt 1: Angebote einholen und Versammlung einberufen

Für das einholen von Angeboten reicht häufig eine Suche bei Google, aber es gibt auch Vergleichsportale wie bspw. Hausverwalter-Vermittlung, Deutsche Hausverwalter oder  HausverwalterScout, die Ihre Anfrage an Hausverwaltungen weiterleiten. So erhalten Sie innerhalb von ein paar Tagen Angebote.

Natürlich ist es hilfreich, wenn die Angebote der Hausverwaltungen möglichst gut vergleichbar sind. Wir schicken Ihnen daher einen Leistungskatalog für den Vergleich der Angebote zu. Diesen können Sie dann von den anderen Verwaltungen ausfüllen lassen, um so alle Leistungen und Kosten im Überblick zu behalten. Der Teufel steckt häufig im Detail, daher empfehlen wir die Bewerber unbedingt, um Details zu bitten.

Sobald Sie Angebote vorliegen haben, können Sie den Beschluss planen.

Wenn die Eigentümerversammlung des laufenden Kalenderjahres noch nicht stattgefunden hat, bitten die Eigentümer/innen meist die amtierende Hausverwaltung, den Beschluss in die Tagesordnung aufzunehmen. Die amtierende Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet, diesen Beschluss aufzunehmen. Dies sollte vor dem Versand der Einladung zur Versammlung passieren, ansonsten weigern sich manche Verwaltungen sogar, die Tagesordnung innerhalb von drei Wochen noch anzupassen! Falls Ihre WEG im laufenden Kalenderjahr bereits eine Eigentümerversammlung hatte oder sich die amtierende Verwaltung weigert, den Beschluss mit aufzunehmen, kann selbst eine sog. außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Dies ist nicht kompliziert, aber wir helfen Ihnen gern dabei.

Falls Ihre WEG im laufenden Kalenderjahr bereits eine Eigentümerversammlung hatte oder sich die amtierende Verwaltung weigert, den Beschluss mit aufzunehmen, kann selbst eine sog. außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Dies ist nicht kompliziert, aber wir helfen Ihnen gern dabei.

Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung sollte folgende Beschlussvorschläge beinhalten.

• Kündigung des Verwaltervertrags und Abberufung des Verwalters
• Annahme des neuen Verwaltervertrags und Bestellung des neuen Verwalters

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Schritt 2: Durchführung der Versammlung und Beschluss

Am Tag der Eigentümerversammlung wird der Beschluss zum Wechsel der Verwaltung zur Abstimmung vorgelegt.

Sie können nicht an der Versammlung teilnehmen, möchten aber abstimmen? 

Alle Miteigentümer, die nicht an der Versammlung teilnehmen können, dürfen bspw. ihrem Nachbarn eine schriftliche Vollmacht mitgeben, damit ihre Stimme trotz Abwesenheit zählt. Wichtig ist, dass diese Vollmacht tatsächlich im Original vorliegt, denn eine Kopie reicht im Ernstfall nicht aus!

Schritt 3: Übergabe 

Sobald der Wechsel durch ist, kümmert sich die neu bestellte Verwaltung um die Übergabe. Gelder, Konten und Unterlagen werden übergeben. Häufig kann dies 1-2 Monate dauern, bis die Übergabe endlich über die Bühne gegangen ist. Oft kannerst dann die Arbeit der neuen Hausverwaltung so richtig losgehen.

Im Gegensatz zu den meisten anderen Verwaltungen entstehen beim Wechsel zu Ralph keine Kosten für Ihre WEG. Ralph kümmert sich komplett um alle Details.

Welche Schritte geschehen in den ersten 2-3 Wochen nach der Versammlung?

• Vertragsunterzeichnung: Als Beirat unterschreiben Sie im Namen der WEG den neuen Verwaltervertrag.
• Übergabe der Eröffnung der Konten: Mit dem Beschlussprotokoll können die WEG-Konten der vorigen Verwaltung übernommen werden. Sofern die amtierende HV mit einer Bank arbeiten sollte, mit der wir nicht kooperieren, eröffnen wir im Namen der WEG bei der DKB die WEG-Konten für Hausgeld und Rücklagen.
• Übergabe der Unterlagen: Wir koordinieren die Abholung aller Unterlagen mit der vorigen Verwaltung. Sie müssen sich um nichts kümmern.
• Digitalisierung der Unterlagen: Wir suchen die wichtigsten Unterlagen heraus und digitalisieren diese.
• Willkommensgruß: Wir wenden uns mit einem ersten Willkommensschreiben an alle Eigentümer:innen und teilen ggf. den Eigentümer:innen die neue IBAN des neuen WEG-Kontos mit.
• Abrechnungen: Wir kümmern uns im Anschluss um die Schlussrechnungen des Vorjahres
• Portal: Wir sortieren, prüfen und beschriften die digitalisierten Unterlagen und schalten im Anschluss auch unser Portal frei, damit Sie den Einblick auf alle wichtigen Dokumente, Beschlüsse und anstehenden Themen haben.
• Beglaubigung des Beschlussprotokolls: Je nach Teilungserklärung werden wir ggf. Ihre beglaubigte Unterschrift des Beschlussprotokolls benötigen, um in der Zukunft Verwalterzustimmungen erteilen zu dürfen. Wir kommen diesbezüglich ggf. gesondert auf Sie zu, nachdem wir die TE geprüft haben. Sie könnten dann bei unserem Notar, oder einem Notar Ihrer Wahl, das Protokoll kurz beglaubigen lassen.

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Was ist der Unterschied zwischen einer ordentlichen und außerordentlichen Kündigung?

Die Beendigung des Verwaltervertrags kann auf zwei Arten erfolgen: durch eine ordentliche Kündigung und eine außerordentliche, fristlose Kündigung. 

• Eine ordentliche Kündigung ist möglich, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt, aber es muss sich an die Vertragsbedingungen gehalten werden. Wenn keine andere vertragliche Regelung besteht, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate ab der Abberufung des Verwalters.‍
• Eine außerordentliche, fristlose Kündigung hingegen erfordert einen wichtigen Grund, der ein Fehlverhalten des Verwalters darstellt, wie etwa die Veruntreuung von WEG-Geldern oder das Versäumnis, die notwendigen Pflichten ausreichend zu erfüllen. Weitere wichtige Gründe können im Vertrag oder im Gesetz aufgeführt sein.

Sobald ein wichtiger Grund bekannt ist, muss die Kündigung dem Verwalter innerhalb von zwei Wochen zugehen. Obwohl der Grund nicht genannt werden muss, kann der Verwalter die Nennung des Grundes verlangen. Zusammenfassend kann man sagen, dass eine außerordentliche, fristlose Kündigung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist. Ohne wichtigen Grund endet das Vertragsverhältnis innerhalb von 6 Monaten nach der Abberufung des Verwalters, sofern nichts anderes vertraglich vereinbart wurde.

Gern beraten wir Sie bzgl. Ihrer Kündigungsoptionen unverbindlich und kostenlos.

Wie geht die ordentliche Kündigung innerhalb von 6 Monaten?

Dank der neuesten WEG-Reform (Jahr 2020) sind Kündigungsfristen aus Verwalterverträgen nicht mehr gültig. Stattdessen gilt ausnahmslos eine maximale Kündigungsfrist von 6 Monaten. Für die Kündigung haben Eigentümer: innen zwei Optionen

Option 1: Abbestellung über eine Eigentümerversammlung:

Für den Wechsel der WEG-Verwaltung bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses im Rahmen einer Eigentümerversammlung. Denn der Vertrag wurde mit der WEG selbst abgeschlossen, nicht mit einzelnen Eigentümer: innen.

Wenn zeitnah eine Eigentümerversammlung geplant ist, können Sie als Eigentümer: in die amtierende Hausverwaltung einfach, den Beschluss in die Tagesordnung aufzunehmen. Es empfiehlt sich, die Punkte idealerweise per E-Mail und Einschreiben an die Hausverwaltung zu senden. Dadurch sind Sie auf der sicheren Seite, auch wenn die Verwaltung die Aufnahme der Punkte verweigern sollte. Die amtierende Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet, diesen Beschluss aufzunehmen. 

Wichtiger Tipp: Dies sollte idealerweise vor dem Versand der Einladung zur Versammlung passieren, ansonsten weigern sich manche Verwaltungen sogar, die Tagesordnung innerhalb von drei Wochen noch anzupassen! 

Falls Ihre WEG im laufenden Kalenderjahr bereits eine Eigentümerversammlung hatte oder sich die amtierende Verwaltung weigert, den Beschluss mit aufzunehmen, kann die WEG eigenständig eine sog. außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Dies ist nicht kompliziert, aber wir helfen Ihnen gern dabei. 

Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung sollte folgende Beschlussvorschläge beinhalten.

• Kündigung des Verwaltervertrags und Abbestellung des Verwalters
• Annahme des neuen Verwaltervertrags und Bestellung des neuen Verwalters

Option 2: Abbestellung per Umlaufbeschluss:

Gemäß § 23 Abs. 3 WEG stellt der Umlaufbeschluss eine Art "Abkürzung" dar, um Beschlüsse in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erzielen. Insbesondere bei Entscheidungen, die schnell getroffen werden müssen, bietet der Umlaufbeschluss eine attraktive Möglichkeit, da lediglich ein Antrag in Textform an alle Miteigentümer gesendet werden muss.

Falls Sie in einer gut organisierten WEG wohnen in der man viel miteinander kommuniziert, können Sie den Beschluss auch als Umlaufbeschluss (also in Textform) fassen und auf eine Versammlung komplett verzichten. Wichtig ist hierbei allerdings, dass alle Miteigentümer: innen den Umlaufbeschluss kurz bestätigen (eine E-Mail oder WhatsApp ist ausreichend). Oft scheitern einige WEGs genau daran, weil sie nicht alle Kontaktdaten untereinander vorliegen haben. Daher ist die Versammlung – egal ob selbst organisierte oder durch die amtierende Hausverwaltung – der häufiger gewählte Weg.

Fazit: Wenn eine Hausverwaltung während einer Eigentümerversammlung oder durch einen Umlaufbeschluss abberufen wurde, dann endet der Verwaltervertrag gemäß § 26 Abs. 2 S. 2 WEG automatisch nach einer Frist von 6 Monaten.

Es gibt oft eine Klausel in Verwalterverträgen, die das Ende des Vertrags mit der Abberufung des Verwalters verknüpft. In diesem Fall ist keine außerordentliche Kündigung erforderlich, sondern der Verwaltervertrag endet automatisch, sobald die Abberufung rechtswirksam ist.

Wann ist eine vorzeitige, fristlose Kündigung möglich?

Es gibt in den meisten Fällen auch andere fristlose Kündigungsmöglichkeiten, die eine Beendigung des Vertragsverhältnisses vor Ablauf des Bestellungszeitraums oder der 6 Monate nach Abberufung ermöglichen. 

Eine außerordentliche Kündigung gemäß § 626 BGB ist möglich, wenn die Fortführung des Vertragsverhältnisses für eine der Parteien unzumutbar ist. In diesem Fall muss die Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes erfolgen.

Der relevante Gesetzestext: 

Gemäß § 626 BGB ist eine fristlose Kündigung an bestimmte Voraussetzungen gekoppelt: Dass „die Fortsetzung des Dienstverhältnisses“ unzumutbar geworden ist. 

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Mit welchen triftigen Gründen ist eine fristlose Kündigung möglich?

Die häufigsten fristlosen Kündigungsgründe in der Praxis: 

• Beschlüsse der WEG werden nicht umgesetzt.
• Die Wohnungseigentümer wurden über einen längeren Zeitraum hinweg nicht zu Versammlungen eingeladen, trotz Aufforderung. 
• Die WEG-Unterlagen wurden fehlerhaft geführt oder die Einsicht wurde verweigert. 
• Aufträge wurden ohne Beschluss oder Anweisung der Eigentümer vergeben
• Der Wirtschaftsplan wurde verspätet oder gar nicht erstellt 
• WEG-Gelder wurden veruntreut oder der Verwalter hat kein WEG-Eigenkonto geführt und sein privates Vermögen mit dem der WEG vermischt. 

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Wer erstellt ausstehende Jahresabrechnungen?

In der Praxis stellt sich bei einem Verwalterwechsel innerhalb eines Wirtschaftsjahres oft die Frage, welche Verwaltung die ausstehenden Jahresabrechnungen (Betriebskosten-, Nebenkosten-, Hausgeldabrechnungen) erstellen muss. 

Wenn der Übergang innerhalb der ersten 6 Monate des Jahres passiert, ist der scheidende Verwalter nicht mehr verpflichtet, die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr zu erstellen. Die neue Verwaltung sollte also die Abrechnung übernehmen. Der scheidende Verwalter verpflichtet die Abrechnung geordnet vorzubereiten und alle Rechnungen gut sortiert zu übergeben. 

Wenn der Übergang nach den ersten 6 Monaten des Jahres passiert, ist der WEG-Verwalter ab Beginn der zweiten Jahreshälfte nicht mehr verpflichtet, die Hausgeldabrechnung für das ablaufende Jahr zu erstellen. 

Wenn die scheidende Verwaltung selbst die Abrechnung des Vorvorjahres noch nicht erledigt hat (z.B. bei einem Wechsel Anfang Jahr 2023 stellt sich heraus, dass die scheidende Verwaltung auch die 2022er Abrechnung noch nicht erledigt hatte), so übernimmt meist die amtierende Verwaltung die Aufarbeitung für die WEG, stellt aber die Kosten der Altlasten bei der Vorverwaltung in Rechnung. 

Bei einem Verwalterwechsel muss die scheidende Verwaltung der neuen Verwalterin oder dem neuen Verwalter essenzielle Informationen über den Zustand der Immobilie, das Vermögen der Gemeinschaft oder andere wichtige Dinge mitteilen, die nicht klar aus den Unterlagen hervorgehen.

Schritt 3: Übergabe 

Sobald der Wechsel durch ist, kümmert sich die neu bestellte Verwaltung um die Übergabe. Gelder, Konten und Unterlagen werden übergeben. Häufig kann dies 1-2 Monate dauern, bis die Übergabe endlich über die Bühne gegangen ist. Oft kannerst dann die Arbeit der neuen Hausverwaltung so richtig losgehen.

Im Gegensatz zu den meisten anderen Verwaltungen entstehen beim Wechsel zu Ralph keine Kosten für Ihre WEG. Ralph kümmert sich komplett um alle Details.

Welche Schritte geschehen in den ersten 2-3 Wochen nach der Versammlung?

• Vertragsunterzeichnung: Als Beirat unterschreiben Sie im Namen der WEG den neuen Verwaltervertrag.
• Übergabe der Eröffnung der Konten: Mit dem Beschlussprotokoll können die WEG-Konten der vorigen Verwaltung übernommen werden. Sofern die amtierende HV mit einer Bank arbeiten sollte, mit der wir nicht kooperieren, eröffnen wir im Namen der WEG bei der DKB die WEG-Konten für Hausgeld und Rücklagen.
• Übergabe der Unterlagen: Wir koordinieren die Abholung aller Unterlagen mit der vorigen Verwaltung. Sie müssen sich um nichts kümmern.
• Digitalisierung der Unterlagen: Wir suchen die wichtigsten Unterlagen heraus und digitalisieren diese.
• Willkommensgruß: Wir wenden uns mit einem ersten Willkommensschreiben an alle Eigentümer:innen und teilen ggf. den Eigentümer:innen die neue IBAN des neuen WEG-Kontos mit.
• Abrechnungen: Wir kümmern uns im Anschluss um die Schlussrechnungen des Vorjahres
• Portal: Wir sortieren, prüfen und beschriften die digitalisierten Unterlagen und schalten im Anschluss auch unser Portal frei, damit Sie den Einblick auf alle wichtigen Dokumente, Beschlüsse und anstehenden Themen haben.
• Beglaubigung des Beschlussprotokolls: Je nach Teilungserklärung werden wir ggf. Ihre beglaubigte Unterschrift des Beschlussprotokolls benötigen, um in der Zukunft Verwalterzustimmungen erteilen zu dürfen. Wir kommen diesbezüglich ggf. gesondert auf Sie zu, nachdem wir die TE geprüft haben. Sie könnten dann bei unserem Notar, oder einem Notar Ihrer Wahl, das Protokoll kurz beglaubigen lassen.

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Was ist der Unterschied zwischen einer ordentlichen und außerordentlichen Kündigung?

Die Beendigung des Verwaltervertrags kann auf zwei Arten erfolgen: durch eine ordentliche Kündigung und eine außerordentliche, fristlose Kündigung. 

• Eine ordentliche Kündigung ist möglich, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt, aber es muss sich an die Vertragsbedingungen gehalten werden. Wenn keine andere vertragliche Regelung besteht, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate ab der Abberufung des Verwalters.‍
• Eine außerordentliche, fristlose Kündigung hingegen erfordert einen wichtigen Grund, der ein Fehlverhalten des Verwalters darstellt, wie etwa die Veruntreuung von WEG-Geldern oder das Versäumnis, die notwendigen Pflichten ausreichend zu erfüllen. Weitere wichtige Gründe können im Vertrag oder im Gesetz aufgeführt sein.

Sobald ein wichtiger Grund bekannt ist, muss die Kündigung dem Verwalter innerhalb von zwei Wochen zugehen. Obwohl der Grund nicht genannt werden muss, kann der Verwalter die Nennung des Grundes verlangen. Zusammenfassend kann man sagen, dass eine außerordentliche, fristlose Kündigung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist. Ohne wichtigen Grund endet das Vertragsverhältnis innerhalb von 6 Monaten nach der Abberufung des Verwalters, sofern nichts anderes vertraglich vereinbart wurde.

Gern beraten wir Sie bzgl. Ihrer Kündigungsoptionen unverbindlich und kostenlos.

Wie geht die ordentliche Kündigung innerhalb von 6 Monaten?

Dank der neuesten WEG-Reform (Jahr 2020) sind Kündigungsfristen aus Verwalterverträgen nicht mehr gültig. Stattdessen gilt ausnahmslos eine maximale Kündigungsfrist von 6 Monaten. Für die Kündigung haben Eigentümer: innen zwei Optionen

Option 1: Abbestellung über eine Eigentümerversammlung:

Für den Wechsel der WEG-Verwaltung bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses im Rahmen einer Eigentümerversammlung. Denn der Vertrag wurde mit der WEG selbst abgeschlossen, nicht mit einzelnen Eigentümer: innen.

Wenn zeitnah eine Eigentümerversammlung geplant ist, können Sie als Eigentümer: in die amtierende Hausverwaltung einfach, den Beschluss in die Tagesordnung aufzunehmen. Es empfiehlt sich, die Punkte idealerweise per E-Mail und Einschreiben an die Hausverwaltung zu senden. Dadurch sind Sie auf der sicheren Seite, auch wenn die Verwaltung die Aufnahme der Punkte verweigern sollte. Die amtierende Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet, diesen Beschluss aufzunehmen. 

Wichtiger Tipp: Dies sollte idealerweise vor dem Versand der Einladung zur Versammlung passieren, ansonsten weigern sich manche Verwaltungen sogar, die Tagesordnung innerhalb von drei Wochen noch anzupassen! 

Falls Ihre WEG im laufenden Kalenderjahr bereits eine Eigentümerversammlung hatte oder sich die amtierende Verwaltung weigert, den Beschluss mit aufzunehmen, kann die WEG eigenständig eine sog. außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Dies ist nicht kompliziert, aber wir helfen Ihnen gern dabei. 

Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung sollte folgende Beschlussvorschläge beinhalten.

• Kündigung des Verwaltervertrags und Abbestellung des Verwalters
• Annahme des neuen Verwaltervertrags und Bestellung des neuen Verwalters

Option 2: Abbestellung per Umlaufbeschluss:

Gemäß § 23 Abs. 3 WEG stellt der Umlaufbeschluss eine Art "Abkürzung" dar, um Beschlüsse in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erzielen. Insbesondere bei Entscheidungen, die schnell getroffen werden müssen, bietet der Umlaufbeschluss eine attraktive Möglichkeit, da lediglich ein Antrag in Textform an alle Miteigentümer gesendet werden muss.

Falls Sie in einer gut organisierten WEG wohnen in der man viel miteinander kommuniziert, können Sie den Beschluss auch als Umlaufbeschluss (also in Textform) fassen und auf eine Versammlung komplett verzichten. Wichtig ist hierbei allerdings, dass alle Miteigentümer: innen den Umlaufbeschluss kurz bestätigen (eine E-Mail oder WhatsApp ist ausreichend). Oft scheitern einige WEGs genau daran, weil sie nicht alle Kontaktdaten untereinander vorliegen haben. Daher ist die Versammlung – egal ob selbst organisierte oder durch die amtierende Hausverwaltung – der häufiger gewählte Weg.

Fazit: Wenn eine Hausverwaltung während einer Eigentümerversammlung oder durch einen Umlaufbeschluss abberufen wurde, dann endet der Verwaltervertrag gemäß § 26 Abs. 2 S. 2 WEG automatisch nach einer Frist von 6 Monaten.

Es gibt oft eine Klausel in Verwalterverträgen, die das Ende des Vertrags mit der Abberufung des Verwalters verknüpft. In diesem Fall ist keine außerordentliche Kündigung erforderlich, sondern der Verwaltervertrag endet automatisch, sobald die Abberufung rechtswirksam ist.

Wann ist eine vorzeitige, fristlose Kündigung möglich?

Es gibt in den meisten Fällen auch andere fristlose Kündigungsmöglichkeiten, die eine Beendigung des Vertragsverhältnisses vor Ablauf des Bestellungszeitraums oder der 6 Monate nach Abberufung ermöglichen. 

Eine außerordentliche Kündigung gemäß § 626 BGB ist möglich, wenn die Fortführung des Vertragsverhältnisses für eine der Parteien unzumutbar ist. In diesem Fall muss die Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes erfolgen.

Der relevante Gesetzestext: 

Gemäß § 626 BGB ist eine fristlose Kündigung an bestimmte Voraussetzungen gekoppelt: Dass „die Fortsetzung des Dienstverhältnisses“ unzumutbar geworden ist. 

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Mit welchen triftigen Gründen ist eine fristlose Kündigung möglich?

Die häufigsten fristlosen Kündigungsgründe in der Praxis: 

• Beschlüsse der WEG werden nicht umgesetzt.
• Die Wohnungseigentümer wurden über einen längeren Zeitraum hinweg nicht zu Versammlungen eingeladen, trotz Aufforderung. 
• Die WEG-Unterlagen wurden fehlerhaft geführt oder die Einsicht wurde verweigert. 
• Aufträge wurden ohne Beschluss oder Anweisung der Eigentümer vergeben
• Der Wirtschaftsplan wurde verspätet oder gar nicht erstellt 
• WEG-Gelder wurden veruntreut oder der Verwalter hat kein WEG-Eigenkonto geführt und sein privates Vermögen mit dem der WEG vermischt. 

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Wer erstellt ausstehende Jahresabrechnungen?

In der Praxis stellt sich bei einem Verwalterwechsel innerhalb eines Wirtschaftsjahres oft die Frage, welche Verwaltung die ausstehenden Jahresabrechnungen (Betriebskosten-, Nebenkosten-, Hausgeldabrechnungen) erstellen muss. 

Wenn der Übergang innerhalb der ersten 6 Monate des Jahres passiert, ist der scheidende Verwalter nicht mehr verpflichtet, die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr zu erstellen. Die neue Verwaltung sollte also die Abrechnung übernehmen. Der scheidende Verwalter verpflichtet die Abrechnung geordnet vorzubereiten und alle Rechnungen gut sortiert zu übergeben. 

Wenn der Übergang nach den ersten 6 Monaten des Jahres passiert, ist der WEG-Verwalter ab Beginn der zweiten Jahreshälfte nicht mehr verpflichtet, die Hausgeldabrechnung für das ablaufende Jahr zu erstellen. 

Wenn die scheidende Verwaltung selbst die Abrechnung des Vorvorjahres noch nicht erledigt hat (z.B. bei einem Wechsel Anfang Jahr 2023 stellt sich heraus, dass die scheidende Verwaltung auch die 2022er Abrechnung noch nicht erledigt hatte), so übernimmt meist die amtierende Verwaltung die Aufarbeitung für die WEG, stellt aber die Kosten der Altlasten bei der Vorverwaltung in Rechnung. 

Bei einem Verwalterwechsel muss die scheidende Verwaltung der neuen Verwalterin oder dem neuen Verwalter essenzielle Informationen über den Zustand der Immobilie, das Vermögen der Gemeinschaft oder andere wichtige Dinge mitteilen, die nicht klar aus den Unterlagen hervorgehen.