Kostenverteilungsschlüssel: So werden die Kosten in der WEG verteilt
In einer WEG sind die Eigentümer/-innen den anderen Eigentümer/-innen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Damit die Aufteilung gerecht erfolgt, gibt es einen Kostenverteilungsschlüssel.
Was ist ein Kostenverteilungsschlüssel?
Unter einem Kostenverteilungsschlüssel versteht man eine gerechte Aufteilung der Gesamtkosten des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Wohnungseigentümer/-innen. Der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel wird im WEG-Gesetz geregelt. Dieser ist dispositiv, also nicht verpflichtend, und kann demnach durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung individuell angepasst und verändert werden.
Kostenverteilungsschlüssel: Wie können die Kosten der WEG gerecht verteilt werden?
Das WEG-Gesetz gibt einen gesetzlich vorgeschriebenen Kostenverteilungsschlüssel vor, der in § 16 Abs. 2 WEG geregelt wird. Konkret steht dort, dass die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden. Alternativ kann die WEG einen eigenen Kostenverteilungsschlüssel definieren. Hierfür erhält sie aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts viel Gestaltungsspielraum.
Möglich ist zum Beispiel eine Aufschlüsselung der Kosten nach den folgenden Faktoren:
- Wohnfläche
- Nutzfläche (nur bei Teileigentum)
- Wohneinheiten
- Verbrauch
- Verursachung
- Anzahl der Personen (nur bei kleinen Gemeinschaften)
- Anzahl der Objekte (nur bei einer Mehrhausanlage)
Welche Kosten werden mit dem Kostenverteilungsschlüssel der WEG verteilt?
Für jeden/jede Eigentümer/-in in der Wohnungseigentümergemeinschaft fallen verschiedene Lasten und Kosten an, die gerecht verteilt werden müssen. Die Lasten definiert das WEG-Gesetz als öffentlich-rechtliche Zahlungspflichten, die das gesamte Eigentum betreffen. Zu den Kosten gehören privatrechtliche Zahlungspflichten, die als Vertragspartner in der WEG entstehen.
Zu den Lasten und Kosten gehören zum Beispiel:
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z. B. an der Fassade)
- Modernisierungskosten (z. B. neue Heizungsanlage)
- Kosten für bauliche Veränderungen anderer Art (z. B. Photovoltaik auf dem Dach)
- Verwaltungskosten (z. B. Kosten der Hausverwaltung, Bankgebühren, evtl. Rechtsanwaltskosten)
- Betriebskosten (z. B. Müllkosten)
Kostenverteilungsschlüssel ändern: Wie geht das?
Wenn die WEG einen anderen Kostenverteilungsschlüssel einsetzen möchte, kann sie dies in der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss beschließen.
Gut zu wissen: Eine Änderung am Verteilungsschlüssel erfordert immer einen Beschluss – eine Abstimmung zwischen Verwalter und Beirat reicht nicht aus.
Hierfür sind die Verwaltungskosten und Betriebskosten gesondert zu betrachten, denn ihr Verteilungsschlüssel darf – im Gegensatz zu den anderen Lasten und Kosten – mit einer einfachen Mehrheit verabschiedet werden. Der Beschluss gilt zudem für alle in der Zukunft anfallenden Verwaltungskosten und Betriebskosten.
Anders ist es bei den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie den Modernisierungen und baulichen Veränderungen. Hier darf die WEG nur im konkreten Einzelfall vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel abweichen. Eine grundsätzliche Änderung für alle in Zukunft anfallenden Baumaßnahmen kann der neu beschlossene Verteilungsschlüssel nicht bewirken – stattdessen müssen die Eigentümer/-innen immer wieder neu abstimmen. Für den neuen Kostenverteilungsschlüssel ist dann eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig. Das bedeutet, dass mindestens drei Viertel der stimmberechtigten Eigentümer/-innen für die neue Verteilung stimmen müssen. Des Weiteren müssen diese drei Viertel aus mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile bestehen.
Für manche baulichen Veränderungen treten Sonderregelungen in Kraft: Wer zum Beispiel dem Bau einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach der WEG nicht zustimmt, muss auch nicht zahlen.
Fazit: Der Kostenverteilungsschlüssel in der WEG
Das WEG-Gesetz gibt einen Kostenverteilungsschlüssel für die WEG vor. Der gesetzliche Verteilungsmaßstab gilt immer dann, wenn sich die WEG auf keine andere Kostenverteilung einigen will oder kann. Die Option auf einen individuellen Verteilungsschlüssel ist in § 16 Abs. 2 S.2 WEG festgehalten. Änderungen sind grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss möglich. Die anfallenden Lasten und Kosten werden unter den Eigentümer/-innen aufgeteilt. Möglich sind zum Beispiel Aufschlüsselungen nach Wohnfläche oder Nutzfläche. Wichtig ist, dass alle Wohnungseigentümer/-innen gerecht belastet werden.
