Welche Kosten kann ich auf meine Mieter*nnen umlegen?
Worauf Sie bei der Umlage von Wohnungsnebenkosten achten müssen, welche Kosten Sie weiterreichen können und welche nicht, klären wir für Sie nachfolgend in diesem Artikel.
Sind Nebenkosten automatisch auf den/die Mieter/-in umlegbar?
Die umlagefähigen Kosten können nicht automatisch dem/der Mieter/-in berechnet werden. Es muss vorher im Mietvertrag deutlich dargelegt werden, ob die Mietnebenkosten im Mietpreis enthalten sind oder nicht.
Dabei müssen Sie jedoch nicht jeden einzelnen Faktor aufschlüsseln, sondern es genügt, wenn Sie im Mietvertrag festhalten, dass die Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich tatsächlich um Betriebskosten handelt oder nicht. Rechtlich sind damit alle Nebenkosten gemeint, die auf den/die Mieter/-in umgelegt werden können.
Was sind Betriebskosten?
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist exakt geregelt, welche Ausgaben rund um das Wohneigentum von den Mieter/-innen getragen werden können, sofern dies im Mietvertrag festgehalten ist. Hier ist auch genau festgelegt, was Betriebskosten im Sinne von umlagefähigen Nebenkosten sind.
Bei Betriebskosten handelt es sich um Auslagen, die regelmäßig durch die Nutzung von Gebäuden, Grundstücken und Anlagen anfallen.
Welche Nebenkosten sind auf die Mieter/-innen umlegbar?
Welche Auslagen rund um Ihr Wohneigentum auf Ihre Mieter/-innen übertragen werden können, ist gesetzlich vorgeschrieben. Dabei handelt es sich um die folgenden Posten:
1. Grundsteuer
Die Grundsteuer ist ein Bestandteil der laufenden Kosten einer Immobilie und gehört damit zu den umlagefähigen Betriebskosten.
2. Versicherungen
Zu den umlagefähigen Versicherungen auf die Mieter/-innen gehören zum Beispiel Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, Öltankversicherung, Aufzug-Versicherung und Glas- und Gebäudeversicherung.
3. Müllabfuhr und Straßenreinigung
Wenn es um die regelmäßige Entfernung des Mülls durch die Müllabfuhr oder die Aufwendungen der Straßenreinigung geht, sind diese Kosten umlagefähig. Nicht aber, wenn Objekte angeschafft werden müssen, um diese umzusetzen, wie z. B. die Mülltonnen. Diese Kosten können nicht umgelegt werden.
4. Warme Betriebskosten
Alle Kosten um die Heizung und das Warmwasser können als „warme Betriebskosten“ auf die Mieter/-innen umgelegt werden. Dabei ist jedoch gesetzlich geregelt, dass mindestens 50 % dieser Gesamtkosten, aber nicht mehr als 70 % den Mieter/-innen berechnet werden können.
5. Beleuchtung
Die Kosten, die durch die Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche rund um die Immobilie entstehen, können auf den/die Mieter/-in umgelegt werden. Aber auch hier heißt es wieder: Dies gilt nur für die Stromkosten, die dadurch entstehen, nicht für neue Lampen oder Glühbirnen. Diese zählen als Instandhaltungskosten und sind somit von dem/der Vermieter/-in zu tragen.
6. Abwassergebühr
Das Abwasser zählt zu den laufenden Kosten und ist somit auf den/die Mieter/-in umlegbar.
7. Gebäudereinigung
Werden die Treppenhäuser und andere Gemeinschaftsräume der Immobilie von einer Reinigungsfirma gereinigt, sind diese Kosten auf den/die Mieter/-in umlegbar.
8. Hausmeisterkosten
Gibt es für die gesamte Immobilie einen Hausmeister, können die Kosten teilweise auf den/die Mieter/-in übertragen werden. Teilweise deshalb, weil auch hier unterschieden wird, welche Tätigkeiten für den Betrieb ausgeführt werden und welche reine Reparaturkosten sind – welche von den Vermieter/-innen getragen werden müssen.
Beispiel: Es gibt zwar einen Hausmeister für die Immobilie, allerdings kümmert sich dieser ausschließlich um Reparaturen, wie Glühbirnen wechseln oder kaputte Fensterscheiben austauschen. Hierbei handelt es sich dann um Reparaturen, die von den Wohnungseigentümern getragen werden müssen.
9. Gartenpflege
Gibt es einen Garten rund um die Immobilie, können die Kosten für dessen Pflege, wie Rasenmähen oder Büsche schneiden, auf den/die Mieter/-in umgelegt werden. Hierzu gehört auch die Anpflanzung von neuen Bäumen, Büschen und Blumen.
10. Kabelanschluss, Fernsehantenne, Satellitenschüssel
Laut Betriebskostenverordnung können alle „audiovisuelle Empfangseinrichtungen“ auf den/die Mieter/-in umgelegt werden.
11. Waschraum
Auch die Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftswaschküche können den Mieter/-innen in Rechnung gestellt werden.
12. Schornsteinfeger
Zu den Betriebskosten gehören auch die Auslagen für den Schornsteinfeger – selbst wenn es keinen Kamin in der Wohnung gibt.
13. Aufzug
Auch die Betriebskosten eines Aufzugs können auf die Mieter/-innen umgelegt werden.
Welche Nebenkosten können nicht auf den/die Mieter/-in umgelegt werden?
In der Betriebskostenverordnung § 1 BetrKV werden explizit die Positionen aufgeführt, die nicht auf den/die Mieter/-in umgelegt werden können. Dabei handelt es sich um die Folgenden:
1. Reparaturen und Instandhaltungen
Wie bereits erwähnt, müssen alle Reparaturen von dem/der Vermieter/-in getragen werden. Vorausgesetzt, alles wird auch bestimmungsgemäß genutzt. Hierzu gehört eine neue Heizungsanlage oder die Reparatur der bestehenden, ein neuer Boden in der Wohnung, wenn er bis zu einem nicht zumutbaren Grad abgenutzt ist, das Streichen der Gemeinschaftsräume und des Treppenhauses, eine neue Fassade und neue elektronische Anlagen für die gesamte Immobilie.
2. Neue Gartenanlagen
Zwar können die Kosten für die Instandhaltung des bestehenden Gartens inklusive neuer Pflanzen auf den/die Mieter/-in umgelegt werden, das gilt jedoch nicht, wenn es um komplett neue Gartenanlagen geht.
Beispiel: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, einen neuen Zaun zu erstellen oder einen Gartenteich anzulegen. Dabei handelt es sich um bauliche Veränderungen, die von allen Eigentümern getragen werden müssen und nicht auf die Mieter/-innen umgelegt werden kann
3. Verwaltungsgebühren
Gibt es eine Hausverwaltung, die von den Wohnungseigentümern beauftragt wurde, können die dafür entstehenden Kosten nicht auf die einzelnen Mieter/-innen übertragen werden. Daher sollten Sie genau darauf achten, dass Sie für diesen Posten nicht zu viel bezahlen.
4. Sonstige nicht umlagefähige Nebenkosten
Hierzu gehören Versicherungen, die nicht explizit bei den umlagefähigen Versicherungen genannt wurden, wie Rechtsschutz, Umweltschaden oder Mietausfall. Auch die Auslagen für die Fassadenreinigung oder die Feuerlöscher in der Immobilie können nicht auf den/die Mieter/-in umgelegt werden.
