Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrecht einfach erklärt, mit Beispielen

Was ist Sondereigentum?

Sondereigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung, einem Raum oder einer Fläche in einem Gebäude. Der Eigentümer hat das Recht, Änderungen vorzunehmen, die Nutzung zu regeln und Veränderungen durchzuführen, die das gemeinschaftliche Eigentum oder das Eigentum anderer Eigentümer nicht beeinträchtigen. Die Zuordnung und Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist entscheidend für den Alltag des Eigentümers und des Verwalters.

Der Sondereigentümer hat das Recht, Änderungen an seinem Eigentum vorzunehmen und die Nutzung zu regeln, solange dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Eigentum anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt wird. Die genauen Rechte, Pflichten und Schranken der Nutzung werden gesondert betrachtet.

Beispiele für Sondereigentum

In diesem Abschnitt werden einige Beispiele für Sondereigentum aufgeführt. Dabei handelt es sich um Räume und Flächen, die ein Eigentümer alleine besitzt und verändern kann.

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• Umbauter Raum und Freiflächen: Grundsätzlich ist nur ein umbauter Raum sonder- eigentumsfähig. Seit der Reform 2020 sind aber auch (angrenzende) Freiflächen sondereigentumsfähig, soweit sie im Aufteilungsplan genau eingezeichnet sind („Annexeigentum“).
• Innenausstattung und Einbauten: Zum Sondereigentum gehören auch Decken- und Wandverkleidungen, Innenputz, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbeläge und Innentüren, die nicht tragenden Zwischenwände, eingebaute Wandschränke, Bad und Wascheinrichtungen sowie nach innen gerichtete Fensterbänke und Simse.
• Heizkörper und Versorgungsleitungen: Auch Heizkörper in den Räumen, Anschlussleitungen und Thermostatventile gehören zum Sondereigentum. Versorgungsleitungen und Installationen für Wasser, Gas, Strom etc. sind ab Eintritt in die Sondereigentumsräumlichkeiten sondereigentumsfähig, abgesehen von den Hauptversorgungsleitungen.
• Kfz-Stellplätze: Kfz-Stellplätze in der Sammelgarage, im Doppelparker, oder auch im Freien (seit Reform 2020) sind sondereigentumsfähig. 
• Treppen: In sogenannten Maisonettewohnungen befindliche Treppen in den Innenräumen sind ebenfalls Sondereigentum, wenn sie statisch keinen Einfluss auf den Bestand des Gebäudes haben.
• Balkone und Fenster: Unstreitig Sondereigentum sind Innenputz und Anstrich an Balkonen, Loggien und Dachterrassen sowie der Balkonbelag, das heißt etwaige Fliesenbeläge. Eine Abgrenzungsproblematik besteht auch bei den Fenstern. Jedenfalls dürfte feststehen, dass nach jetziger Rechtsprechung und Literaturauffassung innen liegende, abtrennbare Teile des Fensters sondereigentumsfähig sind, beispielsweise Innenhebel oder Griffe und auch sonstige mechanische Teile, die von innen bedient und ausgetauscht werden können und nicht der Grundkonstruktion des Fensters dienen.

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Was ist Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile einer Immobilie, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind (konstruktive Komponente) und dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen (Zweckkomponente). Dies gilt auch dann, wenn sich Bauteile, Anlagen und Einrichtungen im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden (§ 5 Abs. 2).

Beispiele für Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum einer Immobilie zählen: 

• Fundamente, tragende Mauern sowie Balken und Trägerkonstruktionen
• Geschossdecken und Kamine
• Fassade inklusive Außenputz und Anstrich 
• Dach mit Schornsteinen.
• Wärme-, Schall- und Feuchtigkeitsisolierung
• Wohnungseingangstüren
• Fenster
• Treppenhaus, Treppen und Flure
• Fahrstuhl
• Hauptversorgungsleitungen für Wasser, Strom und andere Versorgungsleistungen
• Heizungsanlage einschließlich des Heizungsraums bei Zentralheizung
• Verbrauchszähler, Gemeinschaftsantennen und Haussprechanlagen 
• Kabelanschlussübergabeinstallationen im Haus.

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Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das Recht, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen, ohne dass andere Eigentümer darauf zugreifen können. Es ist in der Regel für Freiflächen, Stellplätze, Gartenterrassen und Kellerräume gedacht.

Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch eine Vereinbarung begründet werden. Dies kann in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgehalten werden. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus. Die schuldrechtliche Komponente besteht in der besonderen Nutzungsregelung unter den Eigentümern. Die dingliche Komponente besteht darin, dass das Sondernutzungsrecht zusammen mit dem Sondereigentum, zu dem es gehört, in das Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen wird und somit auch gegen spätere Erwerber wirkt.

Das Sondernutzungsrecht ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt, wird aber in § 5 Abs. 4 im Zusammenhang mit der Zustimmungsbedürftigkeit des Grundpfandgläubigers bei Begründung erwähnt. 

Welche Änderungen gab es durch die Reform 2020? Mit der Reform 2020 besteht nun die Möglichkeit, dass diese Räume und Flächen zum Sondereigentum gemacht werden können. Auch Annex-Sondereigentum ist jetzt möglich.

Beispiele von Sondernutzungsrechten und typische Anwendungsfälle

Typische Anwendungsfälle von Sondernutzungsrechten sind das Einräumen von Nutzungsberechtigungen für Stellplätze, Gartenterrassen und Kellerräume. Die Nutzung muss jedoch immer mit den Nutzungsrechten anderer Eigentümer abgestimmt werden.

Es kann zu Problemen kommen, wenn die Sondernutzung zu umfassend ausgeübt wird und mit den Nutzungsrechten anderer Eigentümer kollidiert. 

Zum Beispiel kann die Errichtung eines größeren Gerätehäuschens im Garten oder das Abstellen eines großen Wohnmobils auf einem Standard-Pkw-Stellplatz unzulässig sein, wenn dadurch der ordnungsgemäße Gebrauch anderer Eigentümer beeinträchtigt wird.

Zum Beispiel ist es auch nicht erlaubt, einen sondergenutzten Dachbodenraum zu Wohnzwecken auszubauen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen ist. 

Allerdings ist es gestattet, ein Schaukelgerüst mit einer Höhe von bis zu zwei Metern aufzustellen, da dies als übliche Nutzung eines Gartens für Kinderspiele betrachtet wird.

Eine kniehohe Beet-Einfassungsmauer im sondergenutzten Garten ist hingegen nicht erlaubt, während ein Geräteschuppen im Garten stehen bleiben darf, wenn die Vorgaben eines unbestrittenen Genehmigungsbeschlusses eingehalten werden.

Es ist wichtig, dass die Grenzen der Sondernutzung immer im Einklang mit den Regeln für die gemeinschaftliche Nutzung und Pflichten der Eigentümer beurteilt werden.

Häufige Probleme bei der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten

Probleme bei der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechten sind noch immer umstritten, teilweise ungeklärt und werden unterschiedlich beurteilt. Die Unterscheidung ist jedoch sehr wichtig für die Kostenübernahme bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, entweder durch den betroffenen Sondereigentümer oder durch die Gemeinschaft. Zur Klärung solcher Fragen sollten Verwalter zuvor getroffene Beschlüsse und die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan heranziehen. In Zweifelsfällen wird die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum vermutet, da dieses alles umfasst, was kein Sondereigentum ist. Es gibt einige typische Fälle, die häufig beurteilt werden müssen und bei denen bis zum 30.11.2020 in der Regel auf eine historische Betrachtung geachtet werden sollte.

Abgrenzungsprobleme bei Kfz-Stellplätzen

Die Zuteilung von Kfz-Abstellplätzen im Freien auf der gemeinschaftlichen Fläche erfolgt ausschließlich durch das jeweilige Sondernutzungsrecht an den jeweiligen Eigentümer und ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Eigenschaft von Stellplätzen in Tiefgaragen hängt von ihrer Ausgestaltung ab und kann entweder als Sonder- oder als Gemeinschaftseigentum in Verbindung mit Sondernutzungsrecht eingestuft werden. Gemäß § 3 Abs. 2 WEG in der alten Fassung sind Garagenabstellplätze in Sammel- oder Tiefgaragen von dem Erfordernis der Abgeschlossenheit ausgenommen und können sondereigentumsfähig sein, sofern sie mit dauerhaften Markierungen und sonstigen Begrenzungseinrichtungen versehen sind. 

Hierbei genügt ein einfacher, bloßer Farbanstrich nicht. Der Gesetzgeber dachte an eine dauerhafte, weiße Kunststoffmasse oder auch an eingelassene Steine oder Metallzeichen, die eine dauerhafte Klarheit und Ersichtlichkeit der Eigentumsverhältnisse bieten. Zudem muss die Garage aufgrund ihrer Abgeschlossenheit mit einem Tor oder einer Schranke ausgestattet sein, um die uneingeschränkte Zufahrt zu den einzelnen Stellplätzen zu verhindern. Deshalb ist es oft sinnvoll, bei Tiefgaragen von Gemeinschaftseigentum auszugehen, wobei die einzelnen Stellplätze mit entsprechenden zugeordneten Sondernutzungsrechten belegt sind. 

Stellplätze von Doppelstock- oder Duplexgaragen mit Hebebühnen sind nicht sondereigentumsfähig, da der Raum unter und über der Hebebühne variabel und im Übrigen nicht abgrenzbar ist. Es besteht jedoch Sondereigentum an der Doppelstockgarage, die eingegrenzt ist. Die Hebebühne selbst ist Gemeinschaftseigentum, außer bei derjenigen, die nur eine "Box" betreibt (BGH, NZM 2012,422). Seit der Reform 2020 erlaubt der Gesetzgeber nun generell Sondereigentum an Stellplätzen in Garagen und auf Freiflächen, wobei die Maßangaben im Plan relevant sind. Auf die "dauerhafte" Abmarkierung kommt es nicht mehr an (§ 3 Abs. 3, Halbsatz 2).

Abgrenzungsprobleme bei Fenstern 

Die Fensterkonstruktion in Eigentumswohnungen wird dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Diese Sichtweise basiert darauf, dass Fenster ein entscheidendes Element der Gebäudefassade sind und auch Isolations- und Dämmfunktionen übernehmen. Moderne Fensterkonstruktionen lassen zudem keine Trennung in Innen- und Außenscheibe mehr zu.

In älteren Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen finden sich jedoch oft Bestimmungen, die Fenster als Sondereigentum deklarieren. Diese sind jedoch nichtig und werden stattdessen als Kostenverteilungsregelungen umgedeutet. Es ist aber möglich, in der Gemeinschaftsordnung Kostenverteilungen für die Instandhaltung und Reparatur der Fenster festzulegen. Der Verwalter ist verpflichtet, regelmäßige Sanierungsmaßnahmen im Rahmen seiner Überwachungs- und Instandhaltungspflichten durchzuführen.

Abgrenzungsprobleme bei Balkonen, Loggien und Terassen

Abgrenzungsprobleme sind häufig bei Balkonen, Loggien und Terrassen zu finden. Die tragenden konstruktiven Bestandteile wie Bodenplatte, Balkonbrüstung, Geländerkonstruktion und Isolierschichten sind immer Gemeinschaftseigentum. Der Balkoninnenraum, Fliesenbelag, Innenputz und Anstrich hingegen sind Sondereigentum. 

Der Estrich oder das Mörtelbett der Fliesen sind fast immer Gemeinschaftseigentum, es sei denn, sie haben schalldämmende und isolierende Eigenschaften. Bei Terrassen ist die oberste begehbare Schicht sondereigentumsfähig, während die darunterliegenden Ebenen zur Feuchtigkeits- und Wärmedämmung zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Eine ebenerdige Terrasse ohne seitliche Begrenzung ist gänzlich Gemeinschaftseigentum, einschließlich der angrenzenden Gartenfläche. Mit der Reform 2020 können Terrassen und Gärten als Annexeigentum dem Sondereigentümer zugeschlagen werden (vgl. § 3 Abs. 2 neue Fassung).

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Verwalterzustimmung beim Verkauf von Wohnungseigentum

Was ist das Zustimmungserfordernis?

Die Eigentümer einer Wohnung können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Eigentums die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten benötigt (§ 12 Abs. 1). Dies wird als Zustimmungserfordernis bezeichnet.

Wer ist zustimmungsbefugt?

In der Regel wird der Verwalter als sogenannter Dritter zustimmungsbefugt sein, was als Regelung in der Gemeinschaftsordnung zulässig und vorgesehen ist. Wenn der Verwalter die Zustimmungsverpflichtung übertragen bekommen hat, übt er sie als uneigennütziger Treuhänder der Eigentümer in sogenannter verdeckter mittelbarer Stellvertretung aus. Die Gemeinschaft ist ebenfalls befugt, durch Beschluss die Erteilung der Zustimmung im Einzelfall an sich zu ziehen.

Wie lange hat der Verwalter Zeit, um zuzustimmen?

Der Verwalter ist grundsätzlich zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet und hat gegenüber dem Erwerber binnen einer Frist von etwa ein bis zwei Wochen zuzustimmen. Für Kosten, die angefallen sind, weil der Verwalter seine Zustimmung zu Unrecht verspätet erteilt hat, kann der Veräußerer Schadensersatz verlangen.

Häufige Probleme bei der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten

Probleme bei der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechten sind noch immer umstritten, teilweise ungeklärt und werden unterschiedlich beurteilt. Die Unterscheidung ist jedoch sehr wichtig für die Kostenübernahme bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, entweder durch den betroffenen Sondereigentümer oder durch die Gemeinschaft. Zur Klärung solcher Fragen sollten Verwalter zuvor getroffene Beschlüsse und die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan heranziehen. In Zweifelsfällen wird die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum vermutet, da dieses alles umfasst, was kein Sondereigentum ist. Es gibt einige typische Fälle, die häufig beurteilt werden müssen und bei denen bis zum 30.11.2020 in der Regel auf eine historische Betrachtung geachtet werden sollte.

Abgrenzungsprobleme bei Kfz-Stellplätzen

Die Zuteilung von Kfz-Abstellplätzen im Freien auf der gemeinschaftlichen Fläche erfolgt ausschließlich durch das jeweilige Sondernutzungsrecht an den jeweiligen Eigentümer und ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Eigenschaft von Stellplätzen in Tiefgaragen hängt von ihrer Ausgestaltung ab und kann entweder als Sonder- oder als Gemeinschaftseigentum in Verbindung mit Sondernutzungsrecht eingestuft werden. Gemäß § 3 Abs. 2 WEG in der alten Fassung sind Garagenabstellplätze in Sammel- oder Tiefgaragen von dem Erfordernis der Abgeschlossenheit ausgenommen und können sondereigentumsfähig sein, sofern sie mit dauerhaften Markierungen und sonstigen Begrenzungseinrichtungen versehen sind. 

Hierbei genügt ein einfacher, bloßer Farbanstrich nicht. Der Gesetzgeber dachte an eine dauerhafte, weiße Kunststoffmasse oder auch an eingelassene Steine oder Metallzeichen, die eine dauerhafte Klarheit und Ersichtlichkeit der Eigentumsverhältnisse bieten. Zudem muss die Garage aufgrund ihrer Abgeschlossenheit mit einem Tor oder einer Schranke ausgestattet sein, um die uneingeschränkte Zufahrt zu den einzelnen Stellplätzen zu verhindern. Deshalb ist es oft sinnvoll, bei Tiefgaragen von Gemeinschaftseigentum auszugehen, wobei die einzelnen Stellplätze mit entsprechenden zugeordneten Sondernutzungsrechten belegt sind. 

Stellplätze von Doppelstock- oder Duplexgaragen mit Hebebühnen sind nicht sondereigentumsfähig, da der Raum unter und über der Hebebühne variabel und im Übrigen nicht abgrenzbar ist. Es besteht jedoch Sondereigentum an der Doppelstockgarage, die eingegrenzt ist. Die Hebebühne selbst ist Gemeinschaftseigentum, außer bei derjenigen, die nur eine "Box" betreibt (BGH, NZM 2012,422). Seit der Reform 2020 erlaubt der Gesetzgeber nun generell Sondereigentum an Stellplätzen in Garagen und auf Freiflächen, wobei die Maßangaben im Plan relevant sind. Auf die "dauerhafte" Abmarkierung kommt es nicht mehr an (§ 3 Abs. 3, Halbsatz 2).

Abgrenzungsprobleme bei Fenstern 

Die Fensterkonstruktion in Eigentumswohnungen wird dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Diese Sichtweise basiert darauf, dass Fenster ein entscheidendes Element der Gebäudefassade sind und auch Isolations- und Dämmfunktionen übernehmen. Moderne Fensterkonstruktionen lassen zudem keine Trennung in Innen- und Außenscheibe mehr zu.

In älteren Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen finden sich jedoch oft Bestimmungen, die Fenster als Sondereigentum deklarieren. Diese sind jedoch nichtig und werden stattdessen als Kostenverteilungsregelungen umgedeutet. Es ist aber möglich, in der Gemeinschaftsordnung Kostenverteilungen für die Instandhaltung und Reparatur der Fenster festzulegen. Der Verwalter ist verpflichtet, regelmäßige Sanierungsmaßnahmen im Rahmen seiner Überwachungs- und Instandhaltungspflichten durchzuführen.

Abgrenzungsprobleme bei Balkonen, Loggien und Terassen

Abgrenzungsprobleme sind häufig bei Balkonen, Loggien und Terrassen zu finden. Die tragenden konstruktiven Bestandteile wie Bodenplatte, Balkonbrüstung, Geländerkonstruktion und Isolierschichten sind immer Gemeinschaftseigentum. Der Balkoninnenraum, Fliesenbelag, Innenputz und Anstrich hingegen sind Sondereigentum. 

Der Estrich oder das Mörtelbett der Fliesen sind fast immer Gemeinschaftseigentum, es sei denn, sie haben schalldämmende und isolierende Eigenschaften. Bei Terrassen ist die oberste begehbare Schicht sondereigentumsfähig, während die darunterliegenden Ebenen zur Feuchtigkeits- und Wärmedämmung zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Eine ebenerdige Terrasse ohne seitliche Begrenzung ist gänzlich Gemeinschaftseigentum, einschließlich der angrenzenden Gartenfläche. Mit der Reform 2020 können Terrassen und Gärten als Annexeigentum dem Sondereigentümer zugeschlagen werden (vgl. § 3 Abs. 2 neue Fassung).

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Verwalterzustimmung beim Verkauf von Wohnungseigentum

Was ist das Zustimmungserfordernis?

Die Eigentümer einer Wohnung können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Eigentums die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten benötigt (§ 12 Abs. 1). Dies wird als Zustimmungserfordernis bezeichnet.

Wer ist zustimmungsbefugt?

In der Regel wird der Verwalter als sogenannter Dritter zustimmungsbefugt sein, was als Regelung in der Gemeinschaftsordnung zulässig und vorgesehen ist. Wenn der Verwalter die Zustimmungsverpflichtung übertragen bekommen hat, übt er sie als uneigennütziger Treuhänder der Eigentümer in sogenannter verdeckter mittelbarer Stellvertretung aus. Die Gemeinschaft ist ebenfalls befugt, durch Beschluss die Erteilung der Zustimmung im Einzelfall an sich zu ziehen.

Wie lange hat der Verwalter Zeit, um zuzustimmen?

Der Verwalter ist grundsätzlich zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet und hat gegenüber dem Erwerber binnen einer Frist von etwa ein bis zwei Wochen zuzustimmen. Für Kosten, die angefallen sind, weil der Verwalter seine Zustimmung zu Unrecht verspätet erteilt hat, kann der Veräußerer Schadensersatz verlangen.