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In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein gutes Miteinander wichtig für die Werterhaltung Ihrer Immobilie. Doch was passiert, wenn ein/e Miteigentümer/-in die notwendige Instandsetzung oder Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums blockiert? Dieses Thema sorgt regelmäßig für Streit unter den Wohnungseigentümer/-innen und für rechtliche Unsicherheiten.
In diesem Artikel beleuchten wir die Rechte und Pflichten der Beteiligten, zeigen konkrete Handlungsmöglichkeiten für Wohnungseigentümer/-innen/-innen auf und erklären, welche Rolle Verwalter/-innen und Beschlüsse spielen. Dabei werfen wir auch einen Blick auf relevante Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH), aktuelle Entwicklungen durch die WEG-Reform und häufige Fragen aus der WEG-Praxis.
Die Grundlagen: Instandsetzung und Sanierung im Wohnungseigentum
Instandsetzungsmaßnahmen und Sanierungen des Gemeinschaftseigentums wie Dach, Fassade, Leitungen oder tragende Gebäudeteile sind Aufgaben der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums liegt laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Verantwortung aller Eigentümer/-innen.
Solche Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums müssen in der Regel durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung legitimiert werden. Je nach Art der Maßnahme ist eine einfache oder qualifizierte Mehrheit der Eigentümer/-innen erforderlich. Verweigert ein/e Miteigentümer/-in die Zustimmung oder blockiert aktiv, kann das gravierende Folgen für die Immobilie haben – insbesondere bei Schäden oder Feuchtigkeitsschäden, deren Beseitigung dringlich ist.
Die rechtliche Pflicht zur Instandsetzung
Die Pflicht zur Instandhaltung und -setzung ergibt sich aus § 14 WEG. Dort ist geregelt, dass jede/r Wohnungseigentümer/-in verpflichtet ist, Maßnahmen zu dulden, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Eine Blockadehaltung steht damit oft im Widerspruch zu geltendem Recht.
Der/die einzelne Wohnungseigentümer/-in hat kein Vetorecht gegenüber Maßnahmen, die im Interesse der Erhaltung oder Wiederherstellung der Bausubstanz notwendig sind. Die Sanierungspflicht ist Teil der gemeinschaftlichen Verantwortung in der WEG, unabhängig davon, ob man selbst als Wohnungseigentümer/-in direkt betroffen ist oder nicht.
Sanierungsmaßnahmen: Der Beschluss als rechtliche Grundlage
Ein zentraler Baustein in der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ist die Beschlussfassung der Eigentümer/-innen. Ohne gültigen Beschluss darf der/die Verwalter/-in keine Sanierungen in Auftrag geben, es sei denn, es handelt sich um eine Notmaßnahme zur Schadensabwehr.
Wird die erforderliche Mehrheit in der Eigentümerversammlung nicht erreicht, weil ein/e Miteigentümer/-in die Sanierungsmaßnahmen verweigert, entsteht eine Pattsituation. In solchen Fällen ist eine gerichtliche Klärung leider oftmals unausweichlich.
BGH-Urteile schaffen Klarheit
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich wiederholt mit Fällen beschäftigt, in denen Wohnungseigentümer/-innen Sanierungen oder Instandsetzungen verhindern wollten. In der Entscheidung V ZR 193/21 stellte der BGH klar, dass einzelne Wohnungseigentümer/-innen Beschlüsse nicht ohne triftigen Grund verweigern dürfen, wenn eine Maßnahme zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört.
In einem anderen Urteil (V ZR 9/14) betonte der BGH, dass ein/e Verwalter/-in bei Untätigkeit der WEG in bestimmten Fällen selbstständig handeln darf, wenn ansonsten Schäden drohen – allerdings nur im Rahmen der Notgeschäftsführung. Solche Urteile unterstreichen die Bedeutung der ordnungsmäßigen Verwaltung und die Handlungspflicht der Beteiligten.
Die Rolle der Hausverwalter/-in
Die Hausverwaltung nimmt eine Schlüsselrolle bei der Organisation von Instandsetzungsmaßnahmen ein. Sie bereitet Beschlüsse vor, holt Angebote ein und sorgt für die Durchführung, jedoch immer im Rahmen der von den Wohnungseigentümer/-innen gefassten Beschlüsse.
Kann keine Einigung erzielt werden, sollte der/die Verwalter/-in neutral moderieren und juristische Optionen aufzeigen. In besonders strittigen Fällen kann es sinnvoll sein, einen externen Mediator oder eine anwaltliche Beratung hinzuzuziehen.
Wenn der Beschluss fehlt: Was tun bei Verweigerung?
Wenn ein/e Miteigentümer/-in die Sanierung blockiert und damit die erforderliche Mehrheit verhindert, stehen betroffenen Eigentümer/-innen mehrere Wege offen:
- Klage auf ordnungsmäßige Verwaltung: Eigentümer/-innen können beim Amtsgericht eine Beschlussersetzungsklage einreichen. Das Gericht prüft, ob die verweigerte Maßnahme ordnungsgemäßer WEG-Verwaltung entspricht – und ersetzt ggf. den fehlenden Beschluss.
- Antrag auf einstweilige Verfügung: Bei drohenden Schäden (z. B. bei Feuchtigkeitsschäden oder Mängeln am Dach) kann das Gericht im Eilverfahren die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen anordnen.
- Außergerichtliche Einigung: Ein strukturierter Dialog – ggf. mit Moderation – kann helfen, Einwände auszuräumen und eine Zustimmung zu den Sanierungsmaßnahmen erzielen.
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Rechte und Pflichten bei Sanierung: Die Bedeutung der WEG-Reform
Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 wurden die rechtlichen Spielräume für die Eigentümer/-innen erweitert. Seitdem ist es beispielsweise leichter, bauliche Veränderungen zu beschließen – etwa Maßnahmen zur Barrierereduzierung oder zur energetischen Sanierung. Auch der Anspruch einzelner Eigentümer/-innen auf solche Maßnahmen wurde gestärkt.
Gleichzeitig bleibt die WEG-Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum bestehen. Ein/e Eigentümer/-in kann sich also nicht pauschal entziehen, wenn Sanierungen erforderlich sind – vor allem nicht bei Maßnahmen zur Gefahrenabwehr oder zur Wiederherstellung der Immobilie.
Sonderfall: Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Häufig entzündet sich der Streit an der Frage, ob eine Maßnahme das gemeinschaftliche Eigentum betrifft oder das Sondereigentum. Ein klassisches Beispiel: Undichtigkeiten an Fensterrahmen: gehören diese zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung?
Die Rechtsprechung differenziert hier sehr genau. Grundsätzlich gilt: Bauteile, die für die äußere Sicherheit und Dichtheit des Gebäudes entscheidend sind (z. B. Dach, Außenfenster, tragende Wände), gehören zum Gemeinschaftseigentum. Ihre Instandsetzung ist Aufgabe der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Für betroffene Eigentümer/-innen ist es ratsam, die genaue Zuständigkeit vor einer Maßnahme rechtlich klären zu lassen.
Der Unterschied Sondereigentum und Sondernutzungsrecht einfach erklärt
Die Kosten: Wer zahlt was?
Ein häufiger Streitpunkt sind die Kosten. Grundsätzlich werden die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums nach Miteigentumsanteilen auf alle Wohnungseigentümer/-innen verteilt: es sei denn, ein abweichender Kostenverteilungsschlüssel wurde beschlossen.
Ein/e einzelne/r Eigentümer/-in kann sich der Kostenbeteiligung nicht entziehen, wenn eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und rechtskräftig beschlossen wurde. Andernfalls droht die gerichtliche Geltendmachung durch die Eigentümergemeinschaft.
Sanierung: Mögliche Folgen bei Verweigerung
Verweigert ein/e Eigentümer/-in notwendige Sanierungsarbeiten dauerhaft, kann dies schwerwiegende Folgen für die WEG haben:
- Werterhalt der Immobilie gefährdet
- Feuchtigkeitsschäden und Folgeschäden in den Wohnungen durch unterlassene Maßnahmen
- Streit innerhalb der WEG
- Haftung gegenüber Dritten, z. B. bei Schäden durch unterlassene Sanierungen
- Erhöhte Kosten durch Verzögerungen
Je länger die notwendigen Maßnahmen hinausgezögert werden, desto teurer wird die Sanierung am Ende oft für alle Beteiligten.
Sanierung wird verweigert: Handlungsempfehlungen für betroffene Eigentümer/-innen
Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie
Fotos, Gutachten und Handwerkerberichte helfen, die Erforderlichkeit von Maßnahmen zu untermauern.
Suchen Sie frühzeitig das Gespräch
Eine transparente Kommunikation kann helfen, Vorbehalte auszuräumen.
Nutzen Sie Ihre Rechte
Wenn keine Einigung möglich ist, sollten Sie Ihre Rechte gerichtlich geltend machen – etwa mit einer Berufung auf die Sanierungspflicht und eine entsprechende Beschlussersetzungsklage, um die Beschlussfassung einzuholen.
Binden Sie den/die Verwalter/-in aktiv ein
Ein/e kompetente/r Verwalter/-in kann zur Deeskalation beitragen und rechtssichere Beschlüsse vorbereiten.
Vermeiden Sie Verzögerungen
Zögern kann teuer werden – auch für Eigentümer/-innen, die sich zunächst passiv verhalten.
Fazit: Sanierung des Gemeinschaftseigentums geht alle an
Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist keine Option, sondern Pflicht. Wenn ein/e Eigentümer/-in die Sanierung verweigert, dürfen Sie nicht tatenlos bleiben. Die ordnungsgemäße Verwaltung Ihrer Wohnung und Immobilie steht im Vordergrund – und diese ist im Zweifel auch einklagbar.
Die WEG-Reform, aktuelle Urteile des BGH und ein gestärktes Verwalter/-innenmandat bieten heute zahlreiche Möglichkeiten, um blockierende Eigentümer/-innen zur Mitwirkung zu bewegen oder notwendige Maßnahmen durchzusetzen. Entscheidend ist, dass betroffene Wohnungseigentümer/-innen informiert, entschlossen und rechtlich fundiert handeln.
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