Hausverwaltung kündigen: Ablauf, Fristen und Vorlagen

Die Eigentümergemeinschaft ist unzufrieden: Anfragen bleiben liegen, die Jahresabrechnung kommt spät, Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Irgendwann steht die Frage im Raum, wie man die Hausverwaltung los wird und was dabei schiefgehen kann.

Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie eine WEG-Verwaltung abberufen und den Verwaltervertrag kündigen, welche Fristen gelten und wie die Kündigung einer Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung funktioniert. Am Ende finden Sie Vorlagen für die Beschlüsse und das Kündigungsschreiben. Stand: Oktober 2026.

Hausverwaltung kündigen: Was das neue WEG-Gesetz geändert hatLink to this section

Seit dem 1. Dezember 2020 kann eine Eigentümergemeinschaft ihre Verwaltung jederzeit und ohne Begründung abberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder im Vertrag, die das erschweren, sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG).

Vor der Reform brauchte die Gemeinschaft in vielen Fällen einen wichtigen Grund und war oft bis zum Ende einer mehrjährigen Laufzeit an die Verwaltung gebunden. Diese Hürde gibt es nicht mehr. Geblieben ist, dass die Gemeinschaft die Entscheidung als Beschluss trifft. Ein einzelner Eigentümer kann die Verwaltung nicht allein kündigen.

Abberufung und Kündigung: zwei Schritte

Rechtlich sind es zwei Vorgänge. Die Abberufung beendet das Amt: Die bisherige Verwaltung darf die Gemeinschaft ab dem Stichtag nicht mehr vertreten. Die Kündigung beendet den Verwaltervertrag und damit auch den Anspruch auf Vergütung.

Wer nur abberuft, beendet den Vertrag automatisch nach höchstens sechs Monaten. Bis dahin kann die bisherige Verwaltung grundsätzlich ihre vereinbarte Vergütung verlangen. Soll der Vertrag früher enden, etwa weil er ohnehin ausläuft oder ein wichtiger Grund vorliegt, beschließen Sie die Kündigung zusätzlich. In der Praxis fasst man beides in derselben Versammlung.

Fristen auf einen Blick

• Abberufung: jederzeit, wirksam zum beschlossenen Datum.
• Vertragsende nach Abberufung: spätestens sechs Monate danach, früher bei kürzerer vertraglicher Frist oder regulärem Vertragsende.
• Fristlose Kündigung (WEG): sofort, sobald ein wichtiger Grund vorliegt. Die Gemeinschaft muss zügig handeln, nachdem die Eigentümer davon erfahren haben.
• Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung: nach den Fristen im Vertrag, meist drei bis sechs Monate. Fristlos innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Grundes (§ 626 Abs. 2 BGB).
• Einladung zur Eigentümerversammlung: in Textform, in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG).

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Schritt 1: Angebote einholen und Vertrag prüfenLink to this section

Bevor Sie kündigen, sollte feststehen, wer die Gemeinschaft danach verwaltet. Ohne bestellte Verwaltung müssen die Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Bankgeschäfte, Handwerkeraufträge und Versicherungsfälle werden dann schnell mühsam.

• Angebote: Holen Sie zwei bis drei Angebote ein und vergleichen Sie Grundleistung, Sonderleistungen und Erreichbarkeit. Was eine Verwaltung derzeit kostet, zeigt unser Überblick zu den Kosten einer Hausverwaltung.
• Bestehender Vertrag: Notieren Sie Laufzeit, Kündigungsfrist, Formvorgaben (etwa „per Einschreiben“) und eine mögliche automatische Verlängerung. Prüfen Sie auch, ob der Vertrag regelt, wer nach einem Wechsel die letzte Jahresabrechnung erstellt.
• Gründe dokumentieren: Wenn Sie fristlos kündigen wollen, halten Sie Pflichtverletzungen mit Datum und Belegen fest, zum Beispiel unbeantwortete Anfragen oder fehlende Abrechnungen.

Worauf es bei der Auswahl ankommt, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Finden einer guten Hausverwaltung.

Schritt 2: Versammlung einberufen und Beschlüsse fassenLink to this section

Die Abberufung muss als eigener Punkt auf der Tagesordnung stehen. Bitten Sie die amtierende Verwaltung früh darum, am besten in Textform, bevor die Einladung verschickt wird. Die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG), Details erklärt unser Beitrag zur Einberufungsfrist.

Weigert sich die Verwaltung, den Punkt aufzunehmen oder eine Versammlung einzuberufen, gibt es zwei Wege:

• Mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangt die Einberufung in Textform unter Angabe des Zwecks (§ 24 Abs. 2 WEG).
• Weigert sich die Verwaltung pflichtwidrig, kann die oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer selbst einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Wie das abläuft, zeigt unser Beitrag zur außerordentlichen Eigentümerversammlung.

In der Versammlung beschließen Sie mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen:

1. die Abberufung der bisherigen Verwaltung zu einem festen Datum,
2. die Kündigung des Verwaltervertrags, falls er vor Ablauf der sechs Monate enden soll,
3. die Bestellung der neuen Verwaltung und den neuen Verwaltervertrag,
4. wer die Gemeinschaft bei der Kündigung vertritt und unterschreibt.

Eigentümer, die nicht kommen können, geben ihre Stimme per Vollmacht für die Eigentümerversammlung ab. Ohne Versammlung geht es nur per Umlaufbeschluss, und dafür müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Wie der Abberufungsbeschluss im Einzelnen aussieht, erklärt unser Beitrag zur Abberufung eines WEG-Verwalters.

Schritt 3: Kündigung schriftlich zustellenLink to this section

Gegenüber der Verwaltung vertritt die oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft, alternativ ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG). Diese Person unterschreibt das Kündigungsschreiben.

• Form: Viele Verwalterverträge verlangen die Schriftform. Ein unterschriebener Brief ist in jedem Fall der sichere Weg. Eine E-Mail genügt nur, wenn der Vertrag sie ausdrücklich zulässt.
• Anlagen: Legen Sie eine Kopie des Beschlusses bei, aus der hervorgeht, wer die Gemeinschaft vertritt. So vermeiden Sie Streit darüber, ob die Kündigung wirksam erklärt wurde.
• Zugang: Entscheidend ist, wann die Verwaltung das Schreiben erhält, nicht wann Sie es abschicken. Ein Einschreiben mit Rückschein gilt erst als zugegangen, wenn es abgeholt wurde. Ein Einwurf-Einschreiben oder ein Bote, der den Einwurf bezeugen kann, ist oft verlässlicher.
• Inhalt: Vertrag und Objekt, Kündigungsdatum, bei fristloser Kündigung den wichtigen Grund, und die Aufforderung, Unterlagen und Gelder bis zu einem festen Datum herauszugeben.

Eine Bestätigung der Verwaltung ist für die Wirksamkeit nicht nötig. Die Kündigung wirkt mit dem Zugang.

Schritt 4: Übergabe organisierenLink to this section

Mit dem Ende des Amtes muss die bisherige Verwaltung alle Unterlagen, Gelder und Zugänge der Gemeinschaft herausgeben und über ihre Amtszeit Rechenschaft ablegen (§§ 666, 667 BGB). Planen Sie dafür einen festen Termin mit der neuen Verwaltung ein und halten Sie das Ergebnis in einem Übergabeprotokoll fest.

Wer nach dem Wechsel die letzte Jahresabrechnung erstellt, hängt vom Stichtag ab. Endet das Amt zum 31. Dezember, erstellt sie die neue Verwaltung (BGH, 26.09.2025, V ZR 206/24). Bei einem Wechsel im laufenden Jahr schuldet die alte Verwaltung noch die Abrechnung des abgeschlossenen Vorjahres (BGH, 16.02.2018, V ZR 89/17). Der Verwaltervertrag kann etwas anderes regeln.

Verträge mit Dienstleistern wie Hausmeister, Versicherung oder Wartungsfirmen laufen weiter, denn Vertragspartner ist die Gemeinschaft, nicht die Verwaltung. Ablauf, Checkliste und typische Lücken bei der Übergabe beschreibt unser Leitfaden zum Verwalterwechsel in der WEG.

Ordentliche oder fristlose Kündigung: der UnterschiedLink to this section

Die ordentliche Kündigung braucht keinen Grund. Sie richtet sich nach den Fristen im Vertrag, und bei der WEG endet der Vertrag nach einer Abberufung ohnehin spätestens nach sechs Monaten. Die fristlose Kündigung beendet den Vertrag sofort, setzt aber einen wichtigen Grund voraus.

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Gemeinschaft nicht zuzumuten ist, die Zusammenarbeit bis zum regulären Vertragsende fortzusetzen (§ 626 Abs. 1 BGB). Bloße Unzufriedenheit reicht dafür nicht. Es braucht konkrete, schwerwiegende Pflichtverletzungen.

Erst abmahnen, dann kündigen

Beruht der Grund auf einer Pflichtverletzung, verlangt das Gesetz in der Regel zuerst eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe (§ 314 Abs. 2 BGB). Bei schweren Verstößen wie Veruntreuung ist das entbehrlich, weil eine weitere Zusammenarbeit offensichtlich nicht zumutbar ist. Bei einzelnen verspäteten Antworten oder einer verspäteten Abrechnung sollten Sie dagegen zuerst schriftlich abmahnen und eine Frist setzen.

Wie schnell muss die Gemeinschaft handeln?

Für eine fristlose Kündigung gilt grundsätzlich eine Frist von zwei Wochen ab Kenntnis des Grundes (§ 626 Abs. 2 BGB). Bei einer WEG wenden Gerichte diese Frist nach verbreiteter Auffassung nicht starr an, weil erst die Versammlung entscheiden muss. Die Gemeinschaft muss aber innerhalb einer angemessenen Frist handeln (§ 314 Abs. 3 BGB). Wer Monate wartet, verliert das Recht zur fristlosen Kündigung. Einzeleigentümer mit Mietverwaltung sollten die zwei Wochen einhalten.

Gründe für eine fristlose KündigungLink to this section

Diese Gründe kommen typischerweise als wichtiger Grund in Betracht, bei leichteren Fällen erst nach einer Abmahnung:

• Veruntreuung oder Vermischung von Geldern: Gemeinschaftsgeld wird zweckwidrig verwendet oder nicht getrennt vom Vermögen der Verwaltung geführt.
• Keine Eigentümerversammlung: Die Verwaltung beruft trotz Aufforderung keine Versammlung ein.
• Keine Jahresabrechnung oder kein Wirtschaftsplan: Abrechnungen bleiben trotz Mahnung über lange Zeit aus.
• Beschlüsse werden nicht umgesetzt: Beschlossene Maßnahmen bleiben ohne Erklärung liegen.
• Aufträge ohne Beschluss: Die Verwaltung vergibt größere Aufträge ohne Beschluss und ohne Eilbedürftigkeit.
• Unterlagen werden verweigert: Eigentümer erhalten keine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).
• Insolvenz der Verwaltung: Mehr dazu in unserem Beitrag Hausverwaltung insolvent: was tun?

Ob ein Grund im Einzelfall reicht, hängt von Schwere und Dauer ab. Bei einer fristlosen Kündigung lohnt sich eine kurze rechtliche Prüfung, denn eine unwirksame fristlose Kündigung kann die Gemeinschaft Geld kosten. Wenn die Verwaltung einfach nicht reagiert, hilft unser Beitrag zur Beschwerdestelle gegen Hausverwaltungen.

Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung kündigenLink to this section

Wer als Einzeleigentümer eine Wohnung oder ein Haus vermietet und dafür eine Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung beauftragt hat, braucht keinen Beschluss. Sie kündigen den Vertrag selbst.

• Fristen: Maßgeblich ist der Verwaltervertrag, üblich sind drei bis sechs Monate zum Monats- oder Quartalsende. Fehlt eine Regelung, gelten die gesetzlichen Fristen für Dienstverträge, die sich nach dem Abrechnungszeitraum der Vergütung richten (§ 621 BGB). Bei monatlicher Vergütung ist das spätestens der 15. eines Monats zum Monatsende.
• Verlängerung: Manche Verträge verlängern sich automatisch, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Prüfen Sie die Klausel.
• Fristlos: Mit wichtigem Grund, etwa nicht weitergeleiteten Mieteinnahmen, innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis (§ 626 BGB).
• Übergabe: Fordern Sie Mietverträge, Kautionsnachweise, Mieterkorrespondenz, Nebenkostenabrechnungen, Schlüssel und Kontoauszüge zurück.

Besitzen Sie eine Wohnung in einer WEG, betrifft Ihre Kündigung nur die Verwaltung Ihrer Wohnung. Die WEG-Verwaltung des Hauses bleibt davon unberührt.

Vorlagen: Beschlüsse und KündigungsschreibenLink to this section

Passen Sie die Angaben in eckigen Klammern an. Die Vorlagen ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Beschlussanträge für die Eigentümerversammlung

1. Abberufung: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift] beruft [bisherige Verwaltung] mit Wirkung zum [Datum] als Verwalterin ab.“
2. Kündigung: „Der Verwaltervertrag vom [Datum] wird ordentlich zum [Datum] gekündigt, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.“ Bei wichtigem Grund: „… wird aus wichtigem Grund fristlos gekündigt, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin.“
3. Vertretung: „[Name] wird ermächtigt, die Gemeinschaft gegenüber [bisherige Verwaltung] bei der Kündigung zu vertreten und das Kündigungsschreiben zu unterzeichnen.“
4. Neue Verwaltung: Bestellung, Verwaltervertrag und Vollmacht zur Herausgabe der Unterlagen, Muster dazu im Leitfaden zum Verwalterwechsel.

Kündigungsschreiben der WEG

• Absender: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift], vertreten durch [Name, Funktion]
• Betreff: Kündigung des Verwaltervertrags vom [Datum] für die WEG [Anschrift]
• Text: „Die Eigentümerversammlung vom [Datum] hat Ihre Abberufung mit Wirkung zum [Datum] beschlossen. Im Namen der Gemeinschaft kündige ich den Verwaltervertrag vom [Datum] zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Bitte übergeben Sie bis zum [Datum] alle Verwaltungsunterlagen, Gelder und Zugänge an [neue Verwaltung] und legen Sie Rechenschaft über Ihre Verwaltung bis zum Stichtag ab.“
• Schluss: Ort, Datum, Unterschrift. Anlage: Kopie des Beschlusses.

Kündigungsschreiben für Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung

• Betreff: Kündigung des Verwaltervertrags vom [Datum] für [Objekt, Anschrift]
• Text: „Hiermit kündige ich den Verwaltervertrag vom [Datum] fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Bitte bestätigen Sie mir das Vertragsende schriftlich und übergeben Sie bis zum [Datum] alle Mietverträge, Kautionsnachweise, Abrechnungen, Schlüssel und Kontounterlagen an mich oder an [neue Verwaltung].“
• Schluss: Ort, Datum, Unterschrift.

Wenn die Verwaltung selbst kündigtLink to this section

Auch die Verwaltung kann ihr Amt niederlegen und den Vertrag kündigen. Fristlos geht das nur aus wichtigem Grund, denn § 626 BGB gilt für beide Seiten. Was die Gemeinschaft dann tun sollte, erklärt unser Beitrag zur Amtsniederlegung und Kündigung durch den Verwalter.

Häufige Fragen zur Kündigung der HausverwaltungLink to this section

Kann man die Hausverwaltung ohne Grund kündigen?

Ja. Eine WEG kann ihre Verwaltung seit Dezember 2020 jederzeit per Mehrheitsbeschluss abberufen. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate später. Eine Mietverwaltung kündigen Sie ordentlich nach den vertraglichen Fristen, ebenfalls ohne Begründung.

Kann ein einzelner Eigentümer die Hausverwaltung kündigen?

Nein, die Entscheidung trifft die Gemeinschaft per Beschluss. Ein einzelner Eigentümer kann die Abberufung beantragen und sie notfalls gerichtlich verlangen, aber nur, wenn es objektiv nicht vertretbar ist, die Verwaltung im Amt zu lassen (BGH, 25.02.2022, V ZR 65/21).

Kann eine Hausverwaltung mit sofortiger Wirkung kündigen?

Fristlos nur aus wichtigem Grund (§ 626 BGB gilt für beide Seiten). Ohne wichtigen Grund muss die Verwaltung die vereinbarten Fristen einhalten.

Was passiert, wenn die WEG keinen neuen Verwalter findet?

Dann vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 WEG). Das ist im Alltag aufwendig, deshalb sollte die neue Verwaltung vor der Kündigung feststehen. Mehr dazu in unserem Beitrag zur WEG ohne Verwalter.

Was tun, wenn man mit der Hausverwaltung unzufrieden ist?

Halten Sie die Probleme schriftlich fest und fordern Sie Abhilfe mit Frist. Bleibt es dabei, setzen Sie die Abberufung auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung oder verlangen Sie eine außerordentliche Versammlung.

Muss die Hausverwaltung die Kündigung bestätigen?

Nein. Die Kündigung wird mit dem Zugang wirksam. Eine Bestätigung ist nützlich, aber keine Voraussetzung.

Was kostet die Kündigung der Hausverwaltung?

Die Kündigung selbst kostet nichts außer dem Versand. Läuft der Vertrag nach der Abberufung noch einige Monate, kann die bisherige Verwaltung bis zum Vertragsende grundsätzlich ihre Vergütung verlangen. Legen Sie den Wechsel deshalb möglichst auf das reguläre Vertragsende.

Rechtsgrundlagen und QuellenLink to this section

Stand: Oktober 2026. Die Angaben ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

• Wohnungseigentumsgesetz: § 9b (Vertretung), § 18 (ordnungsmäßige Verwaltung, Einsicht), § 23 Abs. 3 (Umlaufbeschluss), § 24 (Einberufung), § 25 Abs. 1 (Mehrheit), § 26 (Bestellung und Abberufung)
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 314 (Abmahnung, angemessene Frist), § 621 (Kündigungsfristen bei Dienstverträgen), § 626 (fristlose Kündigung), §§ 666, 667 (Rechenschaft, Herausgabe)
• BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21: Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Abberufung
• BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24 und BGH, Urteil vom 16.02.2018, V ZR 89/17: Jahresabrechnung beim Verwalterwechsel

Kennen Sie schon Ralph?Link to this section

Ralph übernimmt Eigentümergemeinschaften in vielen deutschen Städten und begleitet den Wechsel von der Beschlussvorlage bis zur Übergabe der Unterlagen. Wie das abläuft, zeigt unsere Seite Hausverwaltung wechseln. Was die laufende Betreuung umfasst, lesen Sie auf den Seiten zur WEG-Verwaltung und zur Mietverwaltung.

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