Pflichten und Rechte der Wohnungseigentümer*innen

Grundsätze der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

Die Bedeutung der "Wohnungseigentümergemeinschaft" liegt nicht nur im Eigentum, sondern auch in der gemeinschaftlichen Stellung der Eigentümer. Jeder Eigentümer hat das Recht auf Gebrauch und Nutzung seines Sonder- und Gemeinschaftseigentums, solange es nicht die Rechte anderer beeinträchtigt. Die komplexen Rechtsbeziehungen zwischen den Eigentümern und dem Verwalter können hier nicht vollständig dargestellt werden. Stattdessen werden die Grundsätze erläutert und anhand von konkreten Beispielen einzelne Rechte und Pflichten abgegrenzt.

In § 13 des Wohnungseigentumsgesetzes sind die Rechte des Wohnungseigentümers festgelegt. Dies beinhaltet das Recht, Gebäudeteile seines Sondereigentums nach Belieben zu nutzen oder auch zu vermieten, zu verpachten und andere Personen davon auszuschließen. Gemäß § 13 Abs. 2 ist jeder Eigentümer berechtigt, bauliche Veränderungen an seinem Eigentum vorzunehmen, solange dadurch kein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer entsteht.

Auch die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch den Eigentümer ist erlaubt (§16 Abs. 1 und 14), jedoch muss er für die Nutzung durch Angehörige oder Besucher sorgen. Außerdem hat jeder Eigentümer die Pflicht, Einwirkungen auf sein Sondereigentum und dessen Nutzungsmöglichkeiten zu dulden, sofern ein anderer rechtmäßig von seinem Nutzungsrecht Gebrauch macht (§ 14).

Diese Grundsätze umfassen das allgemeine Rücksichtnahmegebot aufgrund der Wechselbeziehung von Pflichten und Rechten. Die Nutzung muss dementsprechend ordnungsgemäß sein und darf andere Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus belästigen. Die Beurteilung wird in der Praxis häufig von Fall zu Fall erfolgen müssen, da allgemein gültige Abgrenzungen schwer zu machen sind. Hier liegt das Dilemma des Verwalters vor Ort, jedoch bietet dies auch eine Chance zur Profilierung.

Recht zum Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

Beim Wohnungseigentum bezieht sich das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums auf das Wohnen und schließt grundsätzlich eine Gewerbeausübung aus. Allerdings ist die Nutzung einer Wohnung zur Ausübung freier Berufe wie Arzt oder Anwalt zulässig, solange sie keine Nachteile gegenüber der zugelassenen Nutzung verursacht. Bei der Vermietung muss darauf geachtet werden, dass der Mietzweck mit dem Bestimmungszweck übereinstimmt und sich die Nutzung in den Charakter und die Zweckbestimmungen der Eigentumsanlage einfügt. Hierbei sind die örtlichen und baulichen Verhältnisse sowie die Art und der Umfang der Nutzung zu berücksichtigen.

Beispiel

Die Nutzung einer Eigentumswohnung als Arztpraxis oder Krankengymnastikpraxis ist zulässig, solange der Besucherverkehr nicht über Gebühr stört. Hingegen ist die Nutzung als entgeltliche Kindertagesstätte für fünf Kinder nicht erlaubt (BGH, NZM 2012, 687).

Die aufteilenden Eigentümer geben sich im Rahmen der Teilungserklärung zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 1, Satz 2. Diese ergänzt und konkretisiert die allgemeinen Zweckbestimmungen im Gesetz und im Aufteilungsplan. Die Bezeichnung von Räumen im Aufteilungsplan ist nicht bindend und im Zweifel sind Angaben des Architekten im Genehmigungsplan nachrangig. Die Gemeinschaftsordnung kann auch als "Satzung der Gemeinschaft" bezeichnet werden, ähnlich wie im Vereinsrecht.

Beispiele für die Grenzen des Gebrauchs sind:

• Die Bezeichnung "Geschäfts- oder gewerbliche Räumlichkeiten" in Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung schließt auch eine Nutzung als Gaststätte ein.
• Eine Gaststätte, ein Tanzcafe, eine chemische Reinigung, eine Eisdiele oder ein Sex-Shop sind nicht mit der engeren Zweckbestimmung als Ladengeschäft vereinbar.
• Der Betrieb einer Arztpraxis ist nicht zulässig unter der Bezeichnung "Büro für Teileigentum".
• Es obliegt dem Verwalter im Einzelfall die Grenzen des Gebrauchs auszuloten und die Einhaltung einzufordern. Die Prüfungsreihenfolge ist: Beschluss, Hausordnung, Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung. Die gesetzlichen Regelungen der §§ 13 und 14 werden ergänzend herangezogen. Die Schranken des Gebrauchs liegen dort, wo sie die Ausübung der Rechte der anderen Miteigentümer verletzen.

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Wenn der Verwalter keine Gebrauchsregelungen vorfindet, muss er denjenigen Gebrauch durchsetzen, der dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer entspricht (§ 18 Abs. 1+2, 9b). Gebrauchsregelungen durch Mehrheitsbeschluss nach § 19 Abs. 1 können getroffen werden, soweit sie nicht bereits bestehenden Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprechen.

Beispiele für Gebrauchsregelungen sind:

• Musizierverbot zu bestimmten Tages- und Nachtzeiten
• Benutzungsordnungen für Aufzug, Schwimmbad, Sauna und Garage, zahlenmäßige Begrenzung der Haustierhaltung
• Schließzeiten, Ruhezeitenregelungen
• Tierhaltung kann nicht generell ausgeschlossen werden, auch nicht die Haltung eines Dobermanns
• Giftige Reptilien sind nicht erlaubt.

Recht zum Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

Beim Wohnungseigentum bezieht sich das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums auf das Wohnen und schließt grundsätzlich eine Gewerbeausübung aus. Allerdings ist die Nutzung einer Wohnung zur Ausübung freier Berufe wie Arzt oder Anwalt zulässig, solange sie keine Nachteile gegenüber der zugelassenen Nutzung verursacht. Bei der Vermietung muss darauf geachtet werden, dass der Mietzweck mit dem Bestimmungszweck übereinstimmt und sich die Nutzung in den Charakter und die Zweckbestimmungen der Eigentumsanlage einfügt. Hierbei sind die örtlichen und baulichen Verhältnisse sowie die Art und der Umfang der Nutzung zu berücksichtigen.

Beispiel

Die Nutzung einer Eigentumswohnung als Arztpraxis oder Krankengymnastikpraxis ist zulässig, solange der Besucherverkehr nicht über Gebühr stört. Hingegen ist die Nutzung als entgeltliche Kindertagesstätte für fünf Kinder nicht erlaubt (BGH, NZM 2012, 687).

Die aufteilenden Eigentümer geben sich im Rahmen der Teilungserklärung zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 1, Satz 2. Diese ergänzt und konkretisiert die allgemeinen Zweckbestimmungen im Gesetz und im Aufteilungsplan. Die Bezeichnung von Räumen im Aufteilungsplan ist nicht bindend und im Zweifel sind Angaben des Architekten im Genehmigungsplan nachrangig. Die Gemeinschaftsordnung kann auch als "Satzung der Gemeinschaft" bezeichnet werden, ähnlich wie im Vereinsrecht.

Beispiele für die Grenzen des Gebrauchs sind:

• Die Bezeichnung "Geschäfts- oder gewerbliche Räumlichkeiten" in Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung schließt auch eine Nutzung als Gaststätte ein.
• Eine Gaststätte, ein Tanzcafe, eine chemische Reinigung, eine Eisdiele oder ein Sex-Shop sind nicht mit der engeren Zweckbestimmung als Ladengeschäft vereinbar.
• Der Betrieb einer Arztpraxis ist nicht zulässig unter der Bezeichnung "Büro für Teileigentum".
• Es obliegt dem Verwalter im Einzelfall die Grenzen des Gebrauchs auszuloten und die Einhaltung einzufordern. Die Prüfungsreihenfolge ist: Beschluss, Hausordnung, Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung. Die gesetzlichen Regelungen der §§ 13 und 14 werden ergänzend herangezogen. Die Schranken des Gebrauchs liegen dort, wo sie die Ausübung der Rechte der anderen Miteigentümer verletzen.

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Wenn der Verwalter keine Gebrauchsregelungen vorfindet, muss er denjenigen Gebrauch durchsetzen, der dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer entspricht (§ 18 Abs. 1+2, 9b). Gebrauchsregelungen durch Mehrheitsbeschluss nach § 19 Abs. 1 können getroffen werden, soweit sie nicht bereits bestehenden Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprechen.

Beispiele für Gebrauchsregelungen sind:

• Musizierverbot zu bestimmten Tages- und Nachtzeiten
• Benutzungsordnungen für Aufzug, Schwimmbad, Sauna und Garage, zahlenmäßige Begrenzung der Haustierhaltung
• Schließzeiten, Ruhezeitenregelungen
• Tierhaltung kann nicht generell ausgeschlossen werden, auch nicht die Haltung eines Dobermanns
• Giftige Reptilien sind nicht erlaubt.