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In einem WEG-Mehrfamilienhaus, in dem verschiedene Lebensentwürfe aufeinandertreffen, ist ein harmonisches Miteinander das A und O. Doch wie lässt sich dies gestalten, wenn unterschiedliche Vorstellungen und Bedürfnisse aufeinanderprallen? Die Antwort liegt in einer klaren und fairen Hausordnung.
In diesem Artikel erfahren Sie als Eigentümer/-in bzw. Vermieter/-in, welche Aspekte bei der Erstellung einer Hausordnung eine Rolle spielen, welche rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind und wie Sie sicherstellen, dass die Hausordnung von allen Bewohner/-innen akzeptiert und eingehalten wird.
Die Bedeutung einer Hausordnung für die WEG
Die Hausordnung ist für eine WEG Pflicht und übernimmt eine der wichtigsten Rollen für ein geordnetes Zusammenleben im WEG-Mietshaus und den Umgang der Mieter/-innen miteinander. Die Hausordnung ist Teil des Mietvertrags und dient dazu, ein angenehmes Wohnumfeld zu schaffen, ein respektvolles Miteinander zu pflegen sowie potenzielle Konflikte mit anderen zu minimieren oder vermeiden.
Enthalten sind Vorschriften, Vorgaben und Verhaltensregeln, an die sich die Mietparteien bindend halten müssen. Da die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist, gehört dies nach der Unterzeichnung des Vertrags zu den Mieter-Pflichten.
Ruhezeiten, Hausreinigung, Haussicherheit, Haustiere, Müllentsorgung, Grillen, Ordnung im Treppenhaus, Nutzung von Gemeinschaftseigentum – all diese Dinge des Zusammenlebens und weitere Punkte mit entsprechenden Regelungen darf die Hausordnung festlegen.
Die Vertragsgebundene Hausordnung und die allgemeine Hausordnung: der Unterschied
Hausverwaltungen unterscheiden im Wesentlichen zwischen zwei Arten von Hausordnungen: die vertragsgebundene Hausordnung und die allgemeine Hausordnung.
Die vertragsgebundene Hausordnung ist Teil des Mietvertrags und als Anhang im Mietvertrag beigefügt. Somit ist die Hausordnung für Mieter/-innen rechtlich bindend und muss eingehalten werden.
Die allgemeine Hausordnung kann lediglich im Hausflur als Aushang ausgehängt werden oder wird den Mieter/-innen nachträglich überreicht. Die Punkte dieser Hausordnung sind eher als ordnende Regelung zu betrachten, die sich "mal eben auf der Schnelle" im Hausflur bzw. Treppenhaus durchlesen lassen. Sie können die Vorschriften und Regelungen der vertragsgebundenen Hausordnung konkretisieren und erklären, erweitern aber nicht die vertraglichen Rechte und Pflichten der Mieter/-innen.
Die Erstellung der Hausordnung: Wer ist verantwortlich?
Das WEG-Gesetz schreibt keine klaren Regeln vor, wer die Hausordnung erstellen soll. In § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG wird lediglich erwähnt, dass eine Hausordnung zur ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung und Nutzung gehört. Während das WEG-Gesetz also selbst keine spezifischen Vorschriften zur Erstellung einer Hausordnung enthält, gibt es verschiedene gängige Methoden, um diese festzulegen und für die Mieter/-innen binden zu machen.
Per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung
Da die Eigentümerversammlung das zentrale Organ der WEG ist, wird die Hausordnung in der Regel im Rahmen der Versammlung durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer/-innen festgelegt. Dieser Beschluss kann sowohl die erstmalige Erstellung als auch spätere Änderungen oder Ergänzungen der Hausordnung beinhalten.
Durch Beauftragung der Hausverwaltung
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Hausverwaltung mit der Erstellung einer Hausordnung zu beauftragen. Die Hausverwaltung übernimmt dann die Ausarbeitung eines Entwurfs, der anschließend von den Eigentümer/-innen in der Versammlung per Beschluss genehmigt werden muss.
Durch Vereinbarung zwischen den Eigentümer/-innen
In selteneren Fällen kann die Hausordnung auch durch eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümer/-innen festgelegt werden. Diese Variante ist jedoch weniger verbreitet, da sie die Zustimmung aller Eigentümer/-innen erfordert und die Frage aufwirft, ob etwaige Änderungen später per Mehrheitsbeschluss möglich sind oder ob die Hausordnung den Charakter einer Satzung hat.
Als Integration in die Teilungserklärung
Eine weitere Option ist die Integration der Hausordnung in die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist ein grundlegendes Dokument, das die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentumseinheiten regelt. Durch die Aufnahme der Hausordnung in die Teilungserklärung erhält diese eine besondere Bedeutung und kann nicht ohne weiteres durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden.
Der Inhalt der Hausordnung: Diese Regelungen und Vorgaben stehen drin
Vorgeschriebene Regelungen und Punkte für die Hausordnung gibt es nicht. Der Inhalt kann je nach den spezifischen Gegebenheiten und Bedürfnissen der WEG variieren. Typischerweise werden jedoch folgende Regeln in die Hausordnung aufgenommen und zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht.
Ruhezeiten und Lärmvermeidung
Die Hausordnung legt Regeln für die Ruhezeiten im Mehrfamilienhaus fest, die über die gesetzlichen Bestimmungen für Ruhezeiten hinausgehen können. Während der Ruhezeiten sind alle Aktivitäten im Haus zu vermeiden, die zu einer übermäßigen Lärmbelästigung führen könnten. Dazu gehören beispielsweise Partys, Musizieren oder Renovierungsarbeiten, die die Nacht- bzw. Mittagsruhe sowie den allgemeinen Wohnfrieden anderer Mieter/-innen stören könnten.
Die meisten Hausordnungen orientieren sich an den gesetzlichen Ruhezeiten, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein können. In der Regel gelten folgende Ruhezeiten in der Hausordnung:
- Mittagsruhe: 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr
- Nachtruhe: 22:00 Uhr bis 7:00 Uhr
An Sonntagen gibt es eine allgemein erhöhte Ruhebedürftigkeit im Mehrfamilienhaus. Laute Tätigkeiten und Aktivitäten sollte die Hausordnung an diesem Tag untersagen können.
Musik
Die Hausordnung kann konkrete Regelungen für das Musikhören enthalten, denn laute Musik ist eine der häufigsten Ursachen für Streitigkeiten unter Mieter/-innen. Während das Musikhören in der eigenen Wohnung grundsätzlich erlaubt ist, stellt sich oft die Frage, wo die Grenzen in Sachen Lautstärke liegen. Eine akzeptabel Zimmerlautstärke von 40dB am Tag und 30dB in der Ruhezeit könnte in die Hausordnung aufgenommen werden.
Sicherheitsmaßnahmen
Die Hausordnung kann ebenfalls Regelungen zu einem ordnungsgemäßen Abschließen der Haustür enthalten, um unbefugten Zutritt zum Mehrfamilienhaus zu verhindern. Zudem regelt sie die Lagerung von Gegenständen in den Gemeinschaftsbereichen, um Fluchtwege im Haus und Treppenhaus freizuhalten und die Sicherheit der Hausbewohner/-innen nicht zu gefährden.
Fahrräder im Hausflur abzustellen, ist grundsätzlich nicht erlaubt. Sie gehören in den Keller oder in die Mietwohnung.
Reinigung des Gebäudes
Um die Sauberkeit und Ordnung im Haus zu gewährleisten, kann die Hausordnung einen Putzplan enthalten, der die Verantwortlichkeiten für die Reinigung des Treppenhauses bzw. des Gebäudes regelt. Alternativ kann die WEG beschließen, eine professionelle Reinigungsfirma für das Mehrfamilienhaus zu beauftragen.
Müll und Müllentsorgung
In der Hausordnung können außerdem detaillierte Regelungen zur Müllentsorgung stehen, einschließlich der Handhabung von Haus- und Sperrmüll. Oftmals wird darin das Abstellen von Müll vor der Wohnungstür und Haustür untersagt und zur ordnungsgemäßen Mülltrennung aufgefordert.
Rauchverhalten
Die Hausordnung kann Bestimmungen zum Rauchen in den Gemeinschaftsbereichen enthalten, einschließlich der Festlegung von Raucherzonen.
Nutzung von Gemeinschaftsräumen
Die Hausordnung regelt außerdem die Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküche oder Trockenraum. Sie kann Nutzungszeiten festlegen, um zu garantieren, dass alle Eigentümer/-innen bzw. Mieter/-innen die Gemeinschaftsräume gleichberechtigt nutzen.
Grillen
Die Hausordnung kann auch Regelungen zum Grillen auf Balkonen, Terrassen oder im Garten enthalten. Welche Grillmethoden erlaubt sind, zu welchen Zeiten gegrillt werden darf und welche Abstandsregeln zu anderen Wohneinheiten einzuhalten sind, darf die Hausordnung vorschreiben.
Winterdienst
Die Hausordnung regelt zudem die Verantwortlichkeiten für den Winterdienst, also die Räumung von Schnee und Eisbeseitigung auf Gehwegen. Sie kann festlegen, welche/r Eigentümer/-in zu welchem Zeitpunkt für den Räumdienst zuständig ist. Grundsätzlich ist jede/r Eigentümer/-in für die Räumung des Gehweges vor seinem oder ihrem Eigentum verpflichtet.
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Muster Hausordnung: Unsere Vorlage als Download
Benötigen Sie eine Muster-Hausordnung? Hier finden Sie unsere kostenlosen Vorlagen, die Ihnen die Erstellung Ihrer individuellen Hausordnung erleichtern können.
(1) Muster-Hausordnung Mieter-Vermieter: Diese Vorlage empfehlen wir Ihnen für ein Haus, in dem ein/e Vermieter/-in mehrere Mieter/-innen zur Ordnung anhalten will.
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(2) Muster-Hausordnung Eigentümer: Benutzen Sie diese Vorlage für Objekte, in denen mehrere Wohnungseigentümer/-innen zusammen wohnen und nur ein kleinerer Teil vermietet ist. Diese Hausordnung muss beim notwendigen ETV-Beschluss mit der Auflage beschlossen werden, dass alle Eigentümer/-innen sich verpflichten, ihren Mieter/-innen diese Hausordnung weiterzugeben und sie zu deren Einhaltung zu verpflichten.
Die Grenzen der Hausordnung: Was die Hausordnung nicht vorschreiben darf
Obwohl die Hausordnung darauf abzielt, ein harmonisches Zusammenleben im Mehrfamilienhaus zu fördern, gibt es bestimmte Einschränkungen, die nicht erlaubt sind. Folgende Regelungen darf die Hausordnung nicht vorschreiben:
- Generelles Verbot von Haustieren
- Pauschales Verbot, Kinderwagen im Hausflur abzustellen (außer bei Verstoß gegen Brandschutzvorschriften)
- Nutzungsverbot des Aufzugs während der Nachtruhe
- Verbot des Duschens oder Badens nach 22 Uhr
- Untersagung von Besuchen im Haus
- Verbot der Übernachtung von Gästen
- Vorgaben zur Raumtemperatur in der Wohnung der Mieter/-innen
- Einschränkungen bei der Balkongestaltung
- Verbot, Wäsche auf dem eigenen Balkon oder in der Mietwohnung aufzuhängen
- Untersagung von Lärm durch Kinder
- Ein Verbot, Musik in Zimmerlautstärke zu hören
Diese Liste zeigt, dass die Hausordnung zwar Regeln für ein gutes Zusammenleben aufstellen kann, aber nicht übermäßig in die persönlichen Rechte und den privaten Lebensbereich der Mieter/-innen eingreifen darf.
Wann eine Hausordnung gültig ist: Beachten Sie dies
Wo die Hausordnung steht, ist entscheidend für ihre Gültigkeit und hängt von der Zusammensetzung der Hausbewohner/-innen ab – also ob die Eigentümer/-innen oder auch Mieter/-innen im Haus wohnen.
Für Mieter/-innen muss die Hausordnung Teil des Mietvertrags sein, um sie bindend zu machen. Dies kann auf zwei Arten geschehen: entweder als Anlage zum Mietvertrag beigefügt oder direkt als Bestandteil des Mietvertrags integriert.
Um die Hausordnung für alle Eigentümer/-innen verbindlich zu machen, wird die Hausordnung in der Eigentümerversammlung beschlossen. Um ihre Gültigkeit zu gewährleisten, ist es wichtig, dass sie in die Beschluss-Sammlung aufgenommen wird.
Eine lediglich im Hausflur ausgehängte Hausordnung gilt als allgemeine Hausordnung und ist für Mieter/-innen dann nicht verpflichtend.
Eine einheitliche Hausordnung für alle Eigentümer/-innen und Mieter/-innen
Es gibt nur eine gültige Hausordnung, die für alle Bewohner/-innen gleichermaßen gilt - also sowohl Eigentümer/-innen als auch Mieter/-innen. Separate Hausordnungen mit jeweils anderen, unterschiedlichen Regeln für diese beiden Gruppen sind nicht vorgesehen.
Dennoch gibt es gewisse Besonderheiten für Vermieter/-innen: Diese können im Mietvertrag zusätzliche oder abweichende Bestimmungen festlegen. Bei Konflikten mit der Hausordnung ist der/die Eigentümer/in gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich.
Vermieter/-innen dürfen sich außerdem das Recht vorbehalten, Änderungen der Hausordnung auf den Mietvertrag zu übertragen. Dies ermöglicht Ihnen eine flexible Anpassung an neue, sich ändernde Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft.
Die Einhaltung der Hausordnung: Wer ist verantwortlich?
Die Hausverwaltung der WEG ist für die Einhaltung der Hausordnung verantwortlich und zuständig. Die Bewohner/-innen können sich jederzeit an die Verwaltung wenden, wenn sie beobachten, dass ein/e Eigentümer/-in oder Mieterin und Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der/die Hausverwalter/-in ist auch verpflichtet, schriftliche Beschwerden über einen Verstoß gegen die Hausordnung entgegenzunehmen.
Die Konsequenzen bei Verstößen gegen die Hausordnung
Die Folgen für Verstöße gegen die Hausordnung unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um Eigentümer/-in oder Mieter/-in handelt.
Die Rolle der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung ist primär für die Durchsetzung der Hausordnung verantwortlich, besitzt jedoch nicht automatisch das Recht, rechtliche Schritte einzuleiten. Sie kann nur durch Beschluss der Eigentümerversammlung ermächtigt werden, gerichtlich gegen einen Verstoß vorzugehen.
Erst einmal das Gespräch suchen
Zunächst empfehlen wir Ihnen, dass bei Verstößen erst einmal nur Gespräche geführt werden, um Konflikte gütlich zu lösen. Ziel sollte es sein, zukünftige Regelverstöße zu vermeiden und den Hausfrieden im Mietshaus zu wahren.
Bei anhaltenden oder schwerwiegenden Verstößen kann die Eigentümergemeinschaft rechtliche Schritte in Betracht ziehen.
Rechtliche Schritte
Rechtliche Schritte sollten als letztes Mittel betrachtet werden, da sie das Gemeinschaftsklima belasten. Diese müssten in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Wenn ein/e Mieter/in wiederholt gegen die Hausordnung verstößt, können Sie als Vermieter/-in verschiedene Maßnahmen ergreifen. Zunächst lassen Sie dem/der Mieter/-in eine schriftliche Abmahnung zukommen, in der Sie den/die Mieter/-in auffordern, sein/ihr Verhalten zu ändern oder den Regelverstoß rückgängig zu machen. Dies kann beispielsweise vorkommen, wenn Gegenstände aus dem Treppenhaus entfernt werden sollen. Setzen Sie dem/der Mieter/-in auch eine angemessene Frist, um die beanstandeten Probleme zu beheben.
Sollte der/die Mieter/-in Ihren Aufforderung nicht nachkommen oder weiterhin gegen die Hausordnung verstoßen, können Sie den Mietvertrag unter Umständen kündigen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn andere Mieter/-in durch das Verhalten der betreffenden Person in ihrer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung beeinträchtigt werden.
Aber: Eine fristlose Kündigung ist aufgrund von Verstößen gegen die Hausordnung in der Regel jedoch schwer durchzusetzen. Dies hat das Amtsgericht Wiesbaden in einem Urteil bestätigt, in dem es entschied, dass die Vernachlässigung der Reinigung des Treppenhauses keine ausreichende Begründung für eine fristlose Kündigung darstellt.
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Hausordnung und Gemeinschaftsordnung: Zwei unterschiedliche Regelwerke
Obwohl die Begriffe "Hausordnung" und "Gemeinschaftsordnung" ähnlich klingen, haben sie unterschiedliche Funktionen und Geltungsbereiche in einer WEG.
Wie bereits erwähnt, regelt die Hausordnung die Verhaltensregeln und entsprechende Pflichten der Bewohner/-innen und zielt auf ein harmonisches Zusammenleben ab. Die gilt für alle Hausbewohner/-innen, einschließlich Mieter/-innen und Eigentümer/-innen. Die Hausordnung aufzustellen, gehört gemäß § 19 Abs. 2 WEG zu den Pflichten einer WEG und muss Teil des Mietvertrags sein.
Die Gemeinschaftsordnung wiederum definiert die Rechte und Pflichten der Eigentümer/-innen untereinander. Sie betrifft ausschließlich die Eigentümer/-innen, nicht die Mieter/-innen. Außerdem ist die Gemeinschaftsordnung optional und nicht zwingend erforderlich.
