Mieteinnahmen aus der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses sind für viele Eigentümer/-innen eine attraktive Einkommensquelle. Doch mit den Einnahmen kommt auch die Pflicht, sich um die Versteuerung von Mieteinnahmen zu kümmern. Ob Sie neu in der Vermietung von Immobilien sind oder bereits seit Jahren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen: fundierte Kenntnisse der steuerlichen Pflichten und Möglichkeiten können Ihnen helfen, Ihre Steuerlast zu optimieren und unangenehme Überraschungen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Ihre Einkünfte aus der Vermietung versteuert werden, welche Freibeträge gelten, welche Werbungskosten abziehbar sind, wie die Steuerberechnung funktioniert und welche Tipps Sie nutzen können, um Ihre Steuern zu senken. Insbesondere als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es einige Besonderheiten zu beachten.
Mieteinnahmen versteuern: Was zählt als Mieteinnahme?Link to this section
Unter Mieteinnahmen versteht man alle Einkünfte, die Sie als Vermieter/-in durch die Vermietung Ihrer Immobilie erhalten. Dazu zählen:
- die monatliche Miete laut Mietvertrag
- Nebenkosten, die nicht an Dritte weitergereicht werden
- Einnahmen aus Garagen- oder Stellplatzvermietung
- Einnahmen aus Untervermietung
- Einnahmen aus der befristeten Vermietung z. B. über Online-Plattformen
Nicht zu den Mieteinnahmen gehören Kautionen oder Umlagen, die direkt an Dienstleister/-innen weitergeleitet werden. Auch einmalige Einnahmen aus Schadenersatzleistungen gelten in der Regel nicht als Mieteinnahmen.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Die rechtliche GrundlageLink to this section
Gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) zählen Mieteinnahmen zu den sogenannten "Einkünften aus Vermietung und Verpachtung". Diese stellen eine der sieben Einkunftsarten dar, die im Einkommensteuergesetz geregelt sind. Neben den Mieteinnahmen können auch Einnahmen aus der Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden oder Teilen davon in diese Kategorie fallen.
Entscheidend für die Besteuerung ist nicht die Höhe der Bruttoeinnahmen, sondern der Überschuss aus Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Dieser Überschuss wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Müssen Mieteinnahmen versteuert werden?Link to this section
Grundsätzlich ja. Wer Einkünfte aus der Vermietung erzielt, muss diese versteuern – unabhängig davon, ob es sich um ein einzelnes Zimmer, eine Einliegerwohnung oder eine komplette Immobilie handelt. Auch gelegentliche oder kurzzeitige Vermietung, etwa über Ferienwohnungsportale, kann steuerpflichtig sein.
Es gibt jedoch einige Schwellenwerte, unterhalb derer eine Versteuerung in der Praxis oft entfällt. Dennoch besteht in jedem Fall die Pflicht zur Erklärung der Einnahmen gegenüber dem Finanzamt. Es empfiehlt sich, sämtliche Einnahmen und Ausgaben lückenlos zu dokumentieren, um bei einer möglichen Prüfung abgesichert zu sein.
Mieteinnahmen versteuern und der Grundfreibetrag: Wann Sie keine Steuern zahlen müssenLink to this section
Der sogenannte Grundfreibetrag liegt im Jahr 2025 bei 11.604 Euro (Einzelveranlagung) bzw. 23.208 Euro (Zusammenveranlagung). Liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen inklusive der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterhalb dieses Betrags, zahlen Sie keine Einkommensteuer.
Beachten Sie: Der Grundfreibetrag bezieht sich auf das gesamte Einkommen, nicht nur auf die Mieteinnahmen. Mieteinnahmen sind also in Ihrer Steuerplanung stets im Kontext Ihrer übrigen Einkünfte (z. B. aus nichtselbständiger Arbeit, Kapitalanlagen oder Rente) zu sehen.
Die Steuerberechnung: Wie viel bleibt von der Miete?Link to this section
Die Versteuerung von Mieteinnahmen erfolgt mit dem individuellen Einkommensteuersatz. Dieser beginnt bei 14 % und steigt progressiv bis auf 45 % für sehr hohe Einkommen. Zusätzlich kann der Solidaritätszuschlag und ggf. die Kirchensteuer anfallen.
Beispiel:
- Einnahmen aus Vermietung: 12.000 Euro pro Jahr
- Werbungskosten: 4.000 Euro (u.a. Zinsen, Reparaturen, Abschreibungen)
- Überschuss: 8.000 Euro
- Persönlicher Steuersatz: 30 %
- Steuerlast: 2.400 Euro
Hinweis: Auch bei kleinen Überschüssen kann die Steuerlast spürbar sein – insbesondere, wenn die Einnahmen das zu versteuernde Einkommen erhöhen und damit in eine höhere Progressionsstufe führen.
Werbungskosten: Diese Ausgaben können Sie abziehenLink to this section
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen. Typische Beispiele sind:
- Schuldzinsen aus Immobilienfinanzierungen
- laufende Instandhaltungskosten und Reparaturen
- Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung )
- nicht umlagefähiges Hausgeld
- Nebenkostenabrechnungen
- Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie
- Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung
- Inseratskosten für die Mietersuche
- Kosten für Energieausweise, Mietverträge, Rechtsschutz
Auch Abschreibungen (AfA) zählen zu den Werbungskosten, da sie die Wertminderung des Gebäudes steuerlich abbilden.
Abschreibungen nutzen: So reduziert sich die SteuerlastLink to this section
Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Ihnen, die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre steuerlich zu berücksichtigen. Grundstückskosten sind dabei nicht abschreibungsfähig.
Der Standard-Abschreibungssatz beträgt:
- 2 % jährlich bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden
- 2,5 % jährlich bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden
Beispiel:
- Anschaffungskosten Gebäudeanteil: 200.000 Euro
- AfA-Satz: 2 %
- Jährlicher AfA-Abzug: 4.000 Euro
- Steuerersparnis (bei 30 % Steuersatz): 1.200 Euro pro Jahr
Besonderheiten bei Eigentümer/-innen einer WEGLink to this section
Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) tragen Sie anteilig die Kosten der gesamten Anlage. Das betrifft sowohl laufende Betriebskosten als auch Erhaltungsrücklagen und Sonderumlagen .
In der Steuererklärung ist zu unterscheiden zwischen:
- Umlagefähige Nebenkosten , die direkt mit dem/der Mieter/-in abgerechnet werden können
- Nicht umlagefähige Kosten, die Sie selbst tragen und steuerlich absetzen dürfen
Typische nicht umlagefähige Kosten sind:
- Verwaltungsgebühren der Hausverwaltung
- Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
- Kosten für gemeinschaftliche Reparaturen
- Anteile an Sonderumlagen (z. B. Dachsanierung)
Diese Kosten sind in der Anlage V in der Rubrik „Sonstige Werbungskosten“ anzugeben. Eine detaillierte Abrechnung der Hausverwaltung erleichtert Ihnen hier die Zuordnung.
Steuerliche Fallstricke bei Vermietung unterm MarktpreisLink to this section
Vermieten Sie Ihre Wohnung zu einem Mietpreis unterhalb von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Netto-Kaltmiete), stuft das Finanzamt dies als „teilentgeltliche Vermietung“ ein. In diesem Fall dürfen Sie Werbungskosten nur anteilig absetzen.
Beispiel:
- Vergleichsmiete: 10 Euro/m²
- tatsächliche Miete: 6 Euro/m² → 60 %
- Werbungskostenabzug wird ggf. nur zu 60 % anerkannt
Bei 66 % bis 100 % Anerkennung wird hingegen vollumfänglich gewährt, sofern keine weiteren Einschränkungen vorliegen.
Mieteinnahmen versteuern und Steuererklärung richtig ausfüllen: Anlage VLink to this section
Für die Versteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist die Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung zuständig. Hier machen Sie die Einnahmen sowie die abzugsfähigen Werbungskosten geltend.
Tipps für das Ausfüllen:
- Nutzen Sie digitale Tools oder Tabellen zur Kostenaufstellung
- Belegen Sie jede Ausgabe mit Rechnung und Zahlungsnachweis
- Trennen Sie private und vermietungsbezogene Ausgaben strikt
- Dokumentieren Sie bei WEGs die Verteilung der Kosten (nach Miteigentumsanteilen)
Umsatzsteuer: Gilt sie bei Mieteinnahmen?Link to this section
Die Vermietung von Wohnraum und die dadurch generierten Mieteinnahmen sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Eine Umsatzsteuerpflicht kann jedoch bei der Vermietung von Gewerberäumen oder bei sogenannten umsatzsteuerpflichtigen Vermietungen (z. B. bei Option zur Steuerpflicht) entstehen.
Bei gemischt genutzten Immobilien kann die Umsatzsteuerpflicht je nach Nutzungsteil variieren. In diesem Fall empfiehlt sich zwingend eine steuerliche Beratung.
Mieteinnahmen als Teil Ihrer VermögensplanungLink to this section
Einkünfte aus Vermietung von Immobilien können über Jahre hinweg einen stabilen Beitrag zu Ihrem Vermögen leisten. Dabei sollten Sie regelmäßig Ihre Immobilienstrategie, Steuerlast, Instandhaltungskosten und den Zustand der Wohnung analysieren.
Immobilien gelten als vergleichsweise wertstabile Kapitalanlage. Die steuerliche Komponente, insbesondere durch Werbungskosten, AfA und steuerfreie Veräußerungsgewinne nach 10 Jahren, macht sie zusätzlich attraktiv.
Mieteinnahmen versteuern: Tipps zur Senkung der SteuernLink to this section
- Prüfen Sie regelmäßig, ob alle Werbungskosten erfasst wurden
- Nutzen Sie Sonderabschreibungen (§7b EStG) bei Neubauten mit energetischem Standard
- Berücksichtigen Sie auch kleine Kosten wie Fahrtkosten oder Anwaltsberatung
- Investieren Sie steuerlich sinnvoll, z. B. gezielte Modernisierung mit Förderung
- Vermeiden Sie Leerstand, sonst werden Kosten ggf. nicht anerkannt
Steuerberatung: Wann lohnt sie sich?Link to this section
Spätestens wenn Sie mehrere Wohnungen besitzen oder Unsicherheiten bei der steuerlichen Einordnung bestehen, sollten Sie auf professionelle Unterstützung für Ihre Mieteinnahmen setzen. Eine Steuerberatung hilft Ihnen, das Beste aus Ihrer Immobilie und die erzielten Mieteinnahmen herauszuholen.
Sie profitieren von:
- individuellen Steuertipps
- korrekter steuerlicher Einstufung
- Prüfung von Bescheiden
- Vorbereitung auf eventuelle Betriebsprüfungen
Steuerliche Besonderheiten bei leerstehenden ImmobilienLink to this section
Auch bei Leerstand entstehen Ausgaben, die steuerlich absetzbar sein können. Voraussetzung: Es besteht eine nachweisbare Absicht zur Vermietung.
Das Finanzamt erkennt Kosten wie Instandhaltung, Maklergebühren oder Inseratskosten nur an, wenn Sie die Vermietungsabsicht durch geeignete Maßnahmen belegen können. Beispiele:
- Inserate in Online-Portalen
- Maklerverträge
- Protokolle von Wohnungsbesichtigungen
Was passiert bei Verkauf der Immobilie?Link to this section
Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein ( Spekulationssteuer ). Maßgeblich ist dabei die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten (abzüglich AfA).
Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, sofern die Immobilie ausschließlich vermietet oder selbst genutzt wurde.
Erweiterter Horizont: Immobilien im AnlagevermögenLink to this section
Wenn Sie regelmäßig Immobilien kaufen und verkaufen oder mehrere Immobilien im Bestand haben, kann das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit unterstellen. Dies hätte erhebliche steuerliche Konsequenzen, etwa durch Gewerbesteuerpflicht.
Ab fünf Immobilien innerhalb von fünf Jahren gilt grundsätzlich der sogenannte gewerbliche Grundstückshandel. Hier sind Gewinne stets steuerpflichtig. Prüfen Sie daher vor einem Verkauf genau, ob und wie oft Sie schon veräußert haben.
Fazit zur Versteuerung von MieteinnahmenLink to this section
Die Versteuerung von Mieteinnahmen, also Einkünfte durch Vermietung und Verpachtung ist kein Hexenwerk, erfordert aber Sorgfalt, Wissen und eine gute Organisation. Als Eigentümer/-in in einer WEG haben Sie die Möglichkeit, durch gezielte Nutzung von Werbungskosten, Abschreibungen und steuerlichen Gestaltungen Ihre Steuern deutlich zu senken.
Nutzen Sie die Möglichkeiten des Einkommensteuergesetzes zu Ihrem Vorteil, planen Sie vorausschauend und holen Sie sich gegebenenfalls steuerliche Beratung. So bleibt von Ihren Einnahmen mehr übrig und Sie vermeiden unnötige Konflikte mit dem Finanzamt.
Bleiben Sie informiert, dokumentieren Sie alles sauber und verstehen Sie Ihre Immobilie nicht nur als Wohnraum für Mieter/-innen, sondern auch als steuerlich optimierbare Anlage.
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Die Versteuerung von Mieteinnahmen wirft oft mehr Fragen auf, als man denkt, vor allem in einer WEG. Genau hier kommt Ralph ins Spiel: Ihr Experte für alles rund um Vermietung, steuerliche Optimierung und Eigentümergemeinschaften. Ob es um die richtige Abrechnung, steuerlich relevante Unterlagen oder individuelle Steuertipps geht, Ralph kennt die Antworten. Bei Unsicherheiten oder komplexeren Fällen sollten Sie sich nicht scheuen, fachkundigen Rat einzuholen.
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