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Darf ich als Wohnungseigentümer/-in einfach so meine Fenster austauschen, erneuern oder streichen? Und wer zahlt dafür? Wir geben Ihnen klare Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Fenster in Eigentumswohnungen und das WEG-Gesetz.
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Wozu gehören Ihre Fenster?
"Fenster gehören mir!" Viele Wohnungseigentümer/-innen gehen davon aus, dass sie ohne die Zustimmung der WEG wesentliche Änderungen an ihren Fenstern vornehmen können – sei es zur Erhaltung der Fenster, zur Modernisierung oder auch dem Anbringen von Fensterbänken. Die Annahme, dass Fenster zum Sondereigentum gehören und man als Eigentümer/-in eigenmächtig über Fenster entscheiden kann, ist weit verbreitet.
Dass Fenster allerdings sowohl Elemente vom Sondereigentum als auch vom Gemeinschaftseigentum aufweisen können, verändert die Sachlage – und hat praktische Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten der Eigentümer/-innen, wenn es um neue Fenster geht.
Häufige Missverständnisse in der WEG-Praxis
Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Die Eigentumszuordnung von WEG-Fenstern wirft immer wieder Fragen auf. Ein häufiges Missverständnis besteht darin, dass Eigentümer/-innen fälschlicherweise glauben, uneingeschränkt über ihre Fenster verfügen und entscheiden zu können.
Dabei wird häufig übersehen, dass die meisten Änderungen an den wesentlichen Fensterteilen eine Entscheidung aller Eigentümer/-innen notwendig macht. Auch die Annahme, dass jede/r Eigentümer/-in für den Anstrich seiner Fenster selbst verantwortlich ist, ist oft falsch.
Kommt es in Ihrer WEG häufig zu Missverständnissen, Fehlern oder gar Problemen mit Querulanten? Wir von Ralph sind eine moderne Verwaltung aus Berlin, die sich mit den kleinen und großen Herausforderungen in WEGs auskennt. Unsere Experten/-innen haben mehr als 15 Jahre Erfahrung.
Die rechtliche Grundlage für neue Fenster: das WEG-Gesetz
Als wesentliche Komponenten eines Gebäudes haben Fenster eine wichtige Bedeutung für jede Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentumsverhältnisse sind jedoch nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich.
Das WEG-Gesetz bietet hier jedoch Klarheit: Es ordnet Fenster grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zu. Insbesondere gilt dies für die Außenfenster einer Wohnung, die laut § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind.
Richtungsweisende Rechtsprechung
Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14. Juni 2019 untermauerte diese gesetzliche Vorgabe. Es stellte klar, dass Vereinbarungen, die Fenster zum Sondereigentum erklären, rechtlich nicht haltbar sind. Selbst wenn in der Teilungserklärung abweichende Regelungen festgelegt wurden, die Fenster als Sondereigentum definieren, bleiben diese unwirksam. Die Fenster behalten ihren Status als Gemeinschaftseigentum bei.
Diese rechtliche Sachlage unterstreicht, wie wichtig es für Sie als Eigentümer/-in und potenzielle/r Käufer/-in von Eigentumswohnungen ist, sich mit den Eigentumsverhältnissen in einer WEG vertraut zu machen. Denn nur so können Sie mit Sicherheit die richtige Entscheidung für ihre neuen Fenster treffen und mögliche Missverständnisse oder gar Konflikte vermeiden.
Wichtige Nuancen bei Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Die Frage, wem die Fenster in einer Eigentumswohnung gehören, ist komplexer als man zunächst annehmen könnte. Obwohl das WEG-Gesetz Fenster grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuordnet, gibt es wichtige Nuancen zu beachten.
Die Auswirkungen
Überraschenderweise können also bestimmte Komponenten eines Fensters durchaus zum Sondereigentum gehören. Um die rechtliche Situation vollständig zu verstehen, müssen wir die einzelnen Bestandteile eines Fensters genauer betrachten. Denn die Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Fenstern hat direkte Auswirkungen auf: Instandhaltungspflichten, die Kostenverteilung und die Entscheidungsbefugnisse bei Änderungen und Austausch.
Welche Fensterteile gehören zum Gemeinschaftseigentum?
Gehen wir mal kurz ins Detail und betrachten den Aufbau und die Bestandteile von Fenstern in Eigentumswohnungen. Die wesentlichsten Komponenten von Fenstern gehören dem Gemeinschaftseigentum an. Diese sind:
- Fensterrahmen: Zum Gemeinschaftseigentum zählen in erster Linie die Fensterrahmen. Diese bilden das Grundgerüst des Fensters und sind maßgeblich für dessen Stabilität und Funktionsfähigkeit verantwortlich. Aufgrund ihrer wichtigen Rolle – nicht nur für die Wohnung, sondern vor allem auch für das gesamte Gebäude – fallen sie in den Bereich des Gemeinschaftseigentums und unterliegen somit der kollektiven Verantwortung aller Wohnungseigentümer/-innen hinsichtlich Änderungen, Austausch und Instandhaltung.
- Verglasung: Ebenso werden die Glasscheiben, einschließlich der Verglasung bei Doppel- oder Mehrfachverglasungen, dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet. Diese Elemente sind nicht nur für den Lichteinfall wichtig, sondern tragen auch entscheidend zur Wärmedämmung und damit zur Energieeffizienz des gesamten Gebäudes der WEG bei.
- Äußere Fensterbänke: Nicht zu vergessen sind die äußeren Fensterbänke. Sie erfüllen nicht nur eine ästhetische Funktion, indem sie das Erscheinungsbild der Fassade prägen, sondern dienen auch dem praktischen Zweck des Schutzes vor Wassereintritt. Auch sie gehören nicht zum Sondereigentum, sondern zum Gemeinschaftseigentum.
- Weitere Komponenten, die zum Gemeinschaftseigentum gehören: Fensterläden, äußere Fenstersimsen, äußere Jalousien, Rollläden, Markisen
Welche Fensterteile zählen zum Sondereigentum?
Im Vergleich zum Gemeinschaftseigentum fallen die Bestandteile, die zum Sondereigentum gehören, geringer aus:
- Innerer Fensteranstrich: Die Eigentumsverhältnisse beim inneren Fensteranstrich sind klar: Dieser gehört zum Sondereigentum. Die Verantwortung und auch die Kosten für den Anstrich liegen bei dem/der jeweiligen Sondereigentümer/-in.
- Innere Fensterrahmen und Fenstergriffe: Auch die innenliegenden Fensterrahmen und Fenstergriffe zählen zum Sondereigentum. Diese Bestandteile können von den Eigentümer/-innen nach persönlichen Vorlieben ausgewählt, gestaltet oder ausgetauscht werden.
- Innere Fensterbänke: Ebenso gehören die inneren Fensterbänke zum Sondereigentum. Der/die Wohnungseigentümer/-in kann über deren Gestaltung und Pflege frei entscheiden, da die inneren Fensterbänke ausschließlich zur individuellen Nutzung dienen.
Gut zu wissen: Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht? Der Unterschied Sondereigentum und Sondernutzungsrecht einfach erklärt, mit Beispielen
Austausch, Reparatur, Erhaltung: Wer trägt die Kosten?
Wie Sie jetzt wissen, fallen Fenster in die kollektive Verantwortung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher werden die Kosten für die Instandhaltung von Fenstern in einer WEG grundsätzlich von allen Eigentümer/-innen anteilig getragen. Die genaue Verteilung richtet sich nach den individuellen Miteigentumsanteilen und ist in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt.
Es ist jedoch zu beachten:
- Sondervereinbarungen können vorkommen: In manchen Fällen können individuelle Abmachungen die Kosten auf einzelne Eigentümer/-innen übertragen.
- Ein verbreiteter Irrtum: Oft wird angenommen, dass einzelne Wohnungseigentümer/-innen für die Kosten der Instandhaltung aufkommen müssen, sofern die Teilungserklärung keine andere Regelung trifft.
Die Grundregel bleibt: Sofern keine Sonderregelungen vorliegen, tragen alle Eigentümer/-innen gemeinsam die Kosten für die Erhaltung der Fenster als Teil des Gemeinschaftseigentums.
Wohnungseigentümer/-in handelt eigenmächtig: Ist eine Rückerstattung möglich?
Ein/e Wohnungseigentümer/-in, der die Fenster seiner/ihrer Wohnung auf eigene Kosten austauscht, hat in der Regel keinen Anspruch auf eine spätere Erstattung dieser Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Wer ohne entsprechende Beschlussfassung eigenmächtig handelt, trägt die Kosten selbst. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil entschieden.
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Beschlüsse bei Fensterprojekten in der WEG
Grundsätzlich sind Sie als einzelne/r Wohnungseigentümer/-in nicht befugt, eigenständig über Reparatur, Sanierungen oder Austausch von Fenstern zu entscheiden. Diese Angelegenheiten fallen in den Zuständigkeitsbereich der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft und erfordern einen gemeinschaftlichen Beschluss.
Neues WEG-Gesetz bringt aber vereinfachte Abstimmungsregeln
Die WEG-Reform von 2020 hat den Entscheidungsprozess erheblich erleichtert:
- Bauliche Veränderungen, einschließlich der Installation neuer Fenster, können nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
- Die frühere Notwendigkeit einer einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer/-innen entfällt.
Die Vorteile der neuen Regelung für Eigentümer/-innen
Diese Neuerungen zielen darauf ab, den Prozess der Gebäudeinstandhaltung zu optimieren und gleichzeitig die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu wahren.
- Beschleunigte Entscheidungsfindung in der Eigentümerversammlung.
- Erhöhte Flexibilität bei der Umsetzung von Instandhaltungsmaßnahmen.
- Potenzielle Verbesserung der Fenster und des Gebäudes allgemein durch zeitnahe Durchführung notwendiger Arbeiten.
Sonderregelungen zur Fenster-Instandhaltung: Was ist möglich?
Das neue WEG-Gesetz ermöglicht es Ihnen, etwas flexibler bei der Kostenverteilung für Fenster-Instandhaltung und -Austausch zu agieren:
- Neue Möglichkeiten seit der WEG-Reform 2020: Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit beschließen, dass nur die Eigentümer/-innen der betroffenen Wohnungen die Kosten für ihre Fenster tragen.
- Optionen in der Gemeinschaftsordnung: Es kann in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden, dass jede/r Wohnungseigentümer/-in die Kosten für seine/ihre Außenfenster selbst trägt.
Viele Eigentümer/-innen versäumen es, die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung auf spezifische Regelungen zu den Kosten für Außenfenster zu überprüfen. Dies kann zu Missverständnissen und Konflikten führen. Es lohnt sich also, die gemeinschaftlichen Vereinbarungen genau unter die Lupe zu nehmen, da sie von der gesetzlichen Standardregelung abweichen können und so die individuelle Kostenlast beeinflussen.
Neues WEG-Gesetz: Was hat sich noch geändert?
Dass Sie sich gut mit dem Wohnungseigentumsgesetz auskennen, ist heute relevanter denn je. Die umfassende WEG-Reform von 2020 brachte zahlreiche Veränderungen mit sich, die Sie als Eigentümer/-in unbedingt beachten sollten:
Weitere wesentliche Neuerungen
- Beschlussfähigkeit: Eigentümerversammlungen sind nun stets beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer/-innen teilnehmen.
- Bauliche Veränderungen: Erleichterter Prozess für Erhaltungsmaßnahmen und Umbaumaßnahmen.
- Kostenverteilung: Neue Optionen zur flexibleren Aufteilung der Kosten.
- Nutzungseinschränkungen: Erweiterte Möglichkeiten bezüglich des Gemeinschaftseigentums.
- Beziehungsstrukturen: Vereinfachte Zusammenarbeit zwischen Eigentümer/-innen, WEG und Verwaltung.
Die Reform bietet mehr Gestaltungsspielraum, verlangt aber auch erhöhte Aufmerksamkeit und Beteiligung aller Eigentümer/-innen, um die Interessen Ihrer WEG zu wahren.
Mehr Infos finden Sie in diesem Artikel: Das WEG-Gesetz einfach erklärt
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