Wenn in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft größere Maßnahmen wie eine Sanierung, Modernisierung oder ein Umbau anstehen, taucht schnell diese eine Frage auf: Wie finanzieren wir das als Gemeinschaft?
Stehen Rücklagen nicht in ausreichender Höhe zur Verfügung, rückt ein WEG-Kredit bzw. WEG-Darlehen oder WEG-Finanzierung immer stärker in den Fokus.
In diesem ausführlichen Ratgeber erfahren Sie, wie Sie große zu finanzierende Maßnahmen in der WEG gemeinsam finanzieren können. Unser Ziel ist es, Ihnen als Eigentümer/-innen einen klaren und praxisnahen Überblick zu geben, damit Sie gemeinsam gute Entscheidungen treffen können.
Warum ein WEG-Kredit für viele Wohnungseigentümergemeinschaften sinnvoll istLink to this section
Viele WEGs stehen früher oder später vor größeren sanierungsmaßnahmen: die Fassade braucht eine Verbesserung, das Dach muss erneuert werden, die Heizungsanlage entspricht nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben oder die Immobilie soll energetisch modernisiert werden. Oft übersteigen solche Maßnahmen die vorhandene Erhaltungs- bzw. Instanhaltungsrücklage .
Eine Sonderumlage ist zwar möglich, aber für viele Miteigentümer/-innen finanziell schwer zu stemmen – vor allem bei hohen Summen, etwa 20.000–40.000 Euro pro Wohneinheit.
Hier zeigt sich der Vorteil eines WEG-Kredits: Die Gemeinschaft nimmt gemeinsam ein Darlehen auf, verteilt die Zahlung über viele Jahre und schafft dadurch finanzielle Flexibilität.
Ein weiteres Argument: Die aktuelle Rechtsprechung hat in den letzten Jahren klargestellt, dass eine WEG als Gemeinschaft grundsätzlich kreditfähig ist.
Damit wird der WEG-Kredit zu einem vollwertigen Finanzierungsinstrument, das immer mehr Eigentümergemeinschaften nutzen.
Die Grundlagen: Was ist ein WEG-Kredit überhaupt?Link to this section
Ein WEG-Darlehen ist ein gemeinschaftliches Darlehen, das von der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgenommen wird – nicht von einzelnen Eigentümer/-innen. Die WEG nutzt das Darlehen für eine finanzierende Maßnahme, etwa:
- Sanierung der Fassade
- Modernisierung von Heizungsanlagen
- energetische Verbesserungen
- barrierefreier Umbau
- Dachsanierung
- Austausch von Aufzügen
- oder andere umfangreiche Sanierungsmaßnahmen
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 9a WEG rechtsfähig. Damit kann sie ein eigenes WEG-Konto führen und auch eine Kreditaufnahme tätigen.
Die Rückzahlung erfolgt über die WEG, meist verteilt auf alle Wohnungseigentümer/-innen entsprechend ihrer Miteigentumsanteile .
Voraussetzungen für die Aufnahme eines WEG-DarlehensLink to this section
Damit Ihre WEG ein Darlehen aufnehmen darf, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft muss per Beschluss entscheiden, dass ein WEG-Kredit aufgenommen wird.
Grundlage: Rechtsprechung und § 19 Abs. 1 WEG Gesetz .
Dort sind die Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung festgelegt, zu denen auch die Finanzierung notwendiger Maßnahmen gehört.
2. Notwendige Unterlagen
Für den Kreditantrag verlangen Banken typischerweise:
- aktueller Wirtschaftsplan der WEG
- Protokoll der Eigentümerversammlung inkl. Beschlussfassung
- Nachweise über Rücklagen
- Finanzierungsbedarfs-Berechnung
- Informationen zum Objekt (Alter, Zustand, geplante Maßnahmen)
- ggf. Angebote der ausführenden Firmen
- Bonitätsinformationen zur Gemeinschaft
3. Klare Mehrheit
Ein Mehrheitsbeschluss reicht in der Regel aus.
Ein besonderes Quorum ist meist nicht erforderlich, solange der WEG-Kredit für eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Modernisierung notwendig ist.
4. Die geplanten Maßnahmen müssen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen
Das heißt: Die Maßnahme muss notwendig, wirtschaftlich sinnvoll oder gesetzlich vorgeschrieben sein. Damit haben Wohnungseigentümergemeinschaften ein solides Fundament, um eine Kreditaufnahme sauber zu begründen.
Wie läuft die Beschlussfassung ab?Link to this section
In der Eigentümerversammlung wird zunächst der Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf erklärt.
Dann erfolgt die Abstimmung über:
- die geplante Maßnahme
- deren Finanzierung
- die Aufnahme eines WEG-Darlehens
- die Auswahl des Kreditinstituts und der Konditionen
Alle Punkte werden im Protokoll dokumentiert. Sie als Eigentümer/-innen sollten besonders auf die im Beschluss genannten Parameter achten:
- Summe der WEG-Finanzierung
- Jahreszins
- Laufzeit
- Rückzahlungsmodalitäten
- Zinssicherungen
- Sicherheiten (falls gefordert)
Ein sauber formulierter Beschluss ist wichtig, damit die Bank das WEG-Darlehen auszahlen kann
Die Vorteile eines WEG-Kredits gegenüber der SonderumlageLink to this section
Viele Wohnungseigentümer/-innen unterschätzen, wie wirkungsvoll ein WEG-Kredit sein kann. Hier die wichtigsten Vorteile im Überblick:
Mehr Flexibilität
Nicht jede/r Eigentümer/-in kann kurzfristig hohe Summen zahlen. Ein WEG-Darlehen macht große Modernisierungen überhaupt erst möglich.
Geringere finanzielle Belastung pro Wohneinheit
Statt einer einmaligen Zahlung entstehen monatliche Raten, die in den Wirtschaftsplan integriert werden.
Schutz vor Nachschusspflichten
Mit einem gut kalkulierten WEG-Darlehen entfällt oft die Notwendigkeit späterer Sonderumlagen.
Bessere Umsetzung langfristiger Sanierungsziele
Komplexe oder dringende Infrastrukturmaßnahmen lassen sich frühzeitig starten.
Wertsteigerung der Immobilie
Modernisierte Gebäude erzielen höhere Marktpreise und sind zukunftssicherer.
Welche Risiken müssen Eigentümer/-innen beachten?Link to this section
Natürlich gibt es auch Risiken, die Sie kennen sollten:
- Wenn Eigentümer/-innen Hausgeld nicht zahlen, kann das die Gemeinschaft belasten.
- Die Zinsen können steigen – bei variablen Zinssätzen.
- Verlässt ein/e Eigentümer/-in die Gemeinschaft (Verkauf), bleibt die WEG Vertragspartnerin der Bank.
- Es besteht ein Verwaltungsmehraufwand für Verwalter/-innen.
Eine kompetente Verwaltung sorgt jedoch dafür, dass diese Risiken frühzeitig erkannt und gemanagt werden.
Welche Rolle spielt der/die Verwalter/-in?Link to this section
Die Verwaltung ist in der gesamten WEG-Finanzierung ein wichtiger Partner. Wir als Ihre Hausverwaltung begleiten Sie durch jeden Schritt und sorgen dafür, dass alle Prozesse strukturiert, transparent und rechtssicher ablaufen.
Zunächst holen wir die notwendigen Angebote für die geplante Maßnahme ein und vergleichen parallel dazu verschiedene Darlehensangebote unterschiedlicher Banken. Anschließend prüfen wir die jeweiligen Konditionen, um der Eigentümergemeinschaft eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.
Darüber hinaus bereiten wir die Eigentümerversammlung sorgfältig vor, erstellen die entsprechenden Beschlussvorlagen und übernehmen die Kommunikation mit den beteiligten Banken. Wir kümmern uns auch um alle erforderlichen Unterlagen für den Kreditantrag und stellen sicher, dass diese vollständig und korrekt eingereicht werden.
Nach erfolgter Zustimmung integrieren wir die Finanzierung in den Wirtschaftsplan und überwachen die Verwendung der bereitgestellten Mittel, sodass Auszahlungen und Rechnungen ordnungsgemäß abgewickelt werden.
Auch die Dokumentation liegt in unserer Verantwortung – von der Protokollführung bis zur laufenden Verwaltung aller Unterlagen rund um das WEG-Darlehen.
Kurz gesagt: Wir stellen sicher, dass Finanzierung und Ablauf im Rahmen Ihrer Eigentümergemeinschaft reibungslos funktionieren und Sie jederzeit gut informiert und rechtlich abgesichert sind.
Förderprogramme: Welche Möglichkeiten gibt es?Link to this section
Über die KfW und weitere Programme können WEGs attraktive Zuschüsse oder Kredite erhalten.
Typische Beispiele:
- KfW-Programm für energieeffiziente Sanierung
- Förderung für Barriereabbau
- Programme zur erneuerbaren Energie (z. B. PV-Anlagen)
- Zuschüsse für Fassade, Dämmung, Fenster oder Heizungsoptimierung
Wichtig: Förderprogramme haben strenge Vorgaben und müssen oft vor Maßnahmenbeginn beantragt werden.
WEG-Finanzierung: Wie berechnet sich die Darlehenssumme?
Die Summe der WEG-Finanzierung ergibt sich aus den Gesamtkosten der geplanten Maßnahme und wird dabei durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Dazu gehören die bereits vorhandenen Rücklagen, die zur Finanzierung eingesetzt werden können, sowie die Sicherheiten, die für das Darlehen notwendig sind.
Auch mögliche Zuschüsse werden berücksichtigt, bevor der endgültige Finanzierungsbedarf festgelegt wird. Je höher die Rücklagen der WEG sind, desto geringer fällt in der Regel die tatsächlich benötigte Kreditsumme aus.
Ablauf der Kreditaufnahme – Schritt für Schritt
- Zu Beginn wird der Sanierungsbedarf festgestellt, um den Umfang der erforderlichen Arbeiten genau zu definieren.
- Anschließend holen Sie Angebote ein und erstellen eine detaillierte Kostenaufstellung, auf deren Grundlage der konkrete Finanzierungsbedarf berechnet wird.
- Danach vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Banken, bevor die Eigentümerversammlung über die Maßnahme und die Aufnahme des Darlehens beschließt.
- Im nächsten Schritt wird der Kreditantrag gestellt, den die Bank prüft, bevor die Auszahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt.
- Die Mittel werden anschließend entsprechend der geplanten Maßnahme eingesetzt.
- Abschließend werden die laufenden Kreditraten in den Wirtschaftsplan integriert.
Wir als Ihre Verwaltung begleiten Sie zuverlässig durch jeden einzelnen dieser Schritte.
Checkliste für Eigentümer/-innen: So treffen Sie die richtige Entscheidung über eine DarlehensaufnahmeLink to this section
- Ist die Maßnahme notwendig?
- Reichen Rücklagen nicht aus?
- Ist eine Sonderumlage für viele unzumutbar?
- Gibt es Fördermöglichkeiten?
- Liegen mehrere Darlehensangebote vor?
- Sind Laufzeit, Jahreszins und Konditionen transparent?
- Entspricht die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung?
Wenn Sie all diese Fragen mit „Ja“ beantworten können, ist ein WEG-Darlehen meist eine gute Lösung.
FAQ: Häufig gestellte Fragen von Eigentümer/-innen zu WEG-FinanzierungLink to this section
Wer haftet für den WEG-Kredit?
Für ein Gemeinschaftsdarlehen haftet immer die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer/-innen mit ihrem Privatvermögen.
Das bedeutet: Die Bank kann keine Einzelperson für den gesamten Kreditbetrag in Anspruch nehmen. Jede Einheit trägt lediglich den Anteil, der ihrem Miteigentumsanteil entspricht. Diese Haftung erfolgt über das Gemeinschaftsvermögen und über die Hausgeldzahlungen.
Kommt es zu Zahlungsausfällen einzelner Eigentümer/-innen, greift zunächst das gesetzlich vorgesehene Verfahren innerhalb der Gemeinschaft – etwa Mahnungen oder die gerichtliche Durchsetzung der Hausgeldforderungen. Erst wenn die Gemeinschaft ihren Verpflichtungen nicht nachkommen kann, entsteht ein Risiko für die WEG als Ganzes, nicht für einzelne Privatpersonen.
Was passiert beim Verkauf einer Wohnungseinheit?
Wenn eine Einheit verkauft wird, übernimmt der oder die neue Eigentümer/-in automatisch alle laufenden Verpflichtungen, die über das Hausgeld abgerechnet werden, einschließlich der anteiligen Kreditraten.
Der bisherige Eigentümer/ bzw. die bisherige Eigentümerin muss also den Kredit nicht „mitnehmen“. Entscheidend ist, dass der Kredit über die WEG läuft und über den Wirtschaftsplan in Form von Hausgeldzahlungen abgedeckt wird.
Wichtig: Ein notarieller Hinweis auf bestehende Darlehen der WEG ist üblich und schützt Käufer/-innen vor Überraschungen. Sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen ist, gehen alle Pflichten (und Rechte) vollständig auf die neue Partei über.
Kann die Kreditaufnahme von einzelnen Wohnungseigentümern blockiert werden?
Nein. Eine einzelne Person kann die Darlehensaufnahme nicht verhindern.
Für die Entscheidung ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ausreichend. Die genaue Mehrheit richtet sich nach dem WEG-Recht und der jeweiligen Beschlussform (meist einfache Mehrheit). Auch wenn einzelne Personen gegen die WEG-Finanzierung stimmen, sind sie an den gefassten Beschluss gebunden und müssen ihren Anteil über das Hausgeld tragen.
Das schützt die Gemeinschaft vor Stillstand, etwa wenn eine dringend notwendige Sanierungsmaßnahme – wie Dachsanierung, Fassade oder Heizung – ansteht, aber nicht alle zustimmen.
Muss man vor der Finanzierung eine Bonitätsprüfung durchlaufen?
Eine Bonitätsprüfung einzelner Eigentümer/-innen findet in der Regel nicht statt.
Da die Finanzierung von der WEG als Gesamtheit aufgenommen wird, prüft die Bank die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft anhand von Unterlagen wie Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Protokollen und Beschlüssen. Einzelne Personen müssen keine privaten Kontoauszüge oder Verdienstnachweise vorlegen.
Wie wirken sich Rücklagen und Instandhaltungsanteile auf die finanzierende Maßnahme aus?
Je höher die Rücklagen der Gemeinschaft sind, desto geringer fällt der tatsächliche Finanzierungsbedarf aus.
Bestehende Rücklagen werden vor der Kreditaufnahme in die Finanzierung eingerechnet, sodass nur der verbleibende Anteil finanziert werden muss. In der Praxis bedeutet das: Rücklagen schützen vor hohen Kreditbeträgen und verringern langfristig die monatliche Belastung für alle Eigentümer/-innen.
Je höher die Rücklagen der Gemeinschaft sind, desto geringer fällt der tatsächliche Finanzierungsbedarf aus. Bestehende Rücklagen werden vor der Kreditaufnahme in die Finanzierung eingerechnet, sodass nur der verbleibende Anteil finanziert werden muss.
In der Praxis bedeutet das: Rücklagen schützen vor hohen Kreditbeträgen und verringern langfristig die monatliche Belastung für alle Eigentümer/-innen.
Fazit: Ein WEG-Kredit schafft Stabilität und ermöglicht wichtige InvestitionenLink to this section
Größere Instandhaltungen oder Modernisierungen gehören zum Lebenszyklus jeder Immobilie.
Ein WEG-Kredit bietet Ihrer Gemeinschaft eine flexible, nachhaltige und planbare Finanzierungslösung, die für viele Eigentümer/-innen enorme Vorteile hat.
Mit der richtigen Vorbereitung, einer klaren Beschlussfassung und einer professionellen Verwaltung wird die Kreditaufnahme zu einem sicheren und transparenten Prozess – ganz im Sinne einer funktionierenden und verantwortungsbewussten Eigentümergemeinschaft.
Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Sanierungsprojekt haben oder Unterstützung bei der Kreditplanung wünschen, stehen wir Ihnen als Ihre Hausverwaltung selbstverständlich jederzeit zur Seite.
Gemeinsam finden wir die beste Lösung für Ihre Gemeinschaft — zuverlässig, transparent und mit Blick auf den langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie.
Kennen Sie schon Ralph?
Wenn Sie eine Hausverwaltung suchen, die nicht nur verwaltet, sondern wirklich an Ihrer Seite steht, sollten Sie uns kennenlernen. Bei Ralph verbinden wir moderne Verwaltungsstrukturen mit persönlicher Betreuung, klarer Kommunikation und dem Anspruch, Ihre Immobilie langfristig im besten Zustand zu halten. Wir begleiten Ihre WEG zuverlässig durch alle Herausforderungen – von Finanzierung und Sanierung bis zu digitaler Verwaltung und rechtlicher Sicherheit.
Und das Beste: Ein Wechsel zu uns ist unkompliziert und jederzeit möglich.Holen Sie sich jetzt ein kostenloses Angebot
