Sondernutzungsrecht Stellplatz: Das müssen Eigentümer/-innen wissen

Das Thema PKW Stellplatz ist für viele Eigentümer/-innen von Bedeutung – insbesondere, wenn es um das sogenannte Sondernutzungsrecht vs. Sondereigentum geht. Was verbirgt sich hinter diesem Begriff, wie wird das Sondernutzungsrecht begründet und welche Rechte und Pflichten sind damit verbunden? Hier erfahren Sie alles Wichtige rund um das Sondernutzungsrecht am PKW Stellplatz.

Was ist ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz?

Ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz ist ein spezifisches Nutzungsrecht für Eigentümer/-innen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dieses räumt einem einzelnen Eigentümer oder einer einzelnen Eigentümerin das ausschließliche Recht ein, einen bestimmten Kfz Stellplatz zu nutzen, der Teil des gemeinschaftlichen Eigentums ist. Das bedeutet konkret:

Exklusive Nutzung für den/die Eigentümer/-in

Nur die Person, der das Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, darf den betreffenden Stellplatz zum Parken ihres Fahrzeugs oder gegebenenfalls für andere zulässige Zwecke nutzen. Andere Eigentümer/-innen der WEG sind von dieser Nutzung ausgeschlossen und dürfen den Stellplatz nicht ohne Zustimmung des Berechtigten belegen.

Gemeinschaftseigentum bleibt bestehen

Trotz des Sondernutzungsrechts bleibt der Stellplatz rechtlich weiterhin Teil des Gemeinschaftseigentums aller Wohnungseigentümer/-innen. Das Sondernutzungsrecht begründet also kein eigenes Sondereigentum an dem Stellplatz.

Regelung in der Teilungserklärung

Das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz wird in der Teilungserklärung der WEG oder in einer Nachtragsurkunde festgelegt. Dort ist genau definiert, welcher Stellplatz welchem Sondereigentum zugeordnet ist.

Übertragbarkeit des Sondernutzungsrechtes

Das Sondernutzungsrecht ist in der Regel untrennbar mit dem jeweiligen Sondereigentum (der Eigentumswohnung) verbunden und wird beim Verkauf der Wohnung automatisch auf den/die neuen Eigentümer/-in übertragen. Eine separate Veräußerung des Sondernutzungsrechts ist normalerweise nicht möglich.

Pflichten des Berechtigten

Der/die Inhaber/-in des Sondernutzungsrechts hat in der Regel die Pflicht, den Stellplatz in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und für eventuelle Schäden aufzukommen, die durch seine/ihre Nutzung entstehen. Die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, zu dem der Stellplatz gehört (z.B. die Befestigung des Stellplatzbereichs), werden jedoch in der Regel von der gesamten WEG getragen.

Pkw-Stellplätze gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum

PKW-Stellplätze gehören in der Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum. Allerdings kann durch die Teilungserklärung oder eine separate Vereinbarung daran Sondereigentum entstehen. Ist dies nicht der Fall, stellt ein Sondernutzungsrecht eine gängige Alternative dar.

Sondereigentum nach dem WEG Recht ähnelt dem Volleigentum an einer Wohnung oder an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (Teileigentum, § 1 Abs. 3 WEG), und ist an abgeschlossene Räume gebunden (§ 3 Abs. 2 WEG). Im Gegensatz dazu räumt ein Sondernutzungsrecht dem Begünstigten das exklusive Nutzungsrecht an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums ein, wobei andere Eigentümer ausgeschlossen sind. Das Sondernutzungsrecht ist nicht explizit im WEG geregelt, wird aber in § 5 Abs. 4 erwähnt.

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht: Der Unterschied zum Sondereigentum

Während beim Sondereigentum der Stellplatz eine eigene Grundbucheinheit bildet und somit separat verkauft oder belastet werden kann, bleibt beim Sondernutzungsrecht der Stellplatz Teil des Gemeinschaftseigentums. Das Sondernutzungsrecht wird lediglich im Wohnungsgrundbuch des/der jeweiligen Eigentümer/-in vermerkt und kann nicht unabhängig von der Wohnung verkauft werden.

Wie wird das Sondernutzungsrecht begründet?

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts kann auf verschiedenen Wegen erfolgen:

• Über die Teilungserklärung: Hier wird das Recht bereits bei der Aufteilung des Gebäudes festgelegt – dies ist der unkomplizierteste Weg.
• Durch die Gemeinschaftsordnung: Falls diese eine sogenannte Öffnungsklausel enthält, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss ein Sondernutzungsrecht einräumen.
• Durch Vereinbarung aller Eigentümer/-innen: Gibt es keine Regelung in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, müssen alle Eigentümer/-innen einzeln zustimmen. Die Vereinbarung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, um rechtliche Wirkung zu entfalten.

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Wann ist ein  Pkw-Stellplatz sondereigentumsfähig – und wann nicht?

Die Sondereigentumsfähigkeit von PKW Stellplätzen hängt davon ab, ob sie als "abgeschlossene Räume" im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gelten.

Sondereigentumsfähig sind: Dank einer Ergänzung in § 3 Abs. 2 WEG gelten Stellplätze in Tiefgaragen als abgeschlossen, sofern ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen klar erkennbar sind. Somit können auch Tiefgaragenplätze Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Nicht sondereigentumsfähig sind: Überirdische Stellplätze auf unbebauten Grundstücksflächen sind in der Regel keine abgeschlossenen Räume und daher nicht sondereigentumsfähig. Dies gilt auch für Carports, die als offene Kfz-Stellplätze mit Überdachung definiert werden (BayObOLG). Für diese nicht sondereigentumsfähigen Stellplätze (mit Ausnahme von Garagenanlagen und Fertiggaragen) bleibt nur die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht zu begründen.

Rechte und Pflichten: Was ist bei der Nutzung des PKW Stellplatzes zu beachten?

Bei der Nutzung eines PKW-Stellplatzes mit Sondernutzungsrecht gibt es einige wichtige Punkte zu beachten, die sich aus dem Wesen des Sondernutzungsrechts und den Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ergeben:

• Zweckbestimmung: Wie bereits erwähnt, ist die Nutzung des Stellplatzes grundsätzlich auf seine Zweckbestimmung als PKW-Stellplatz beschränkt. Das bedeutet, dass er primär zum Abstellen von Personenkraftwagen vorgesehen ist. Eine Nutzung als Lagerfläche für Reifen, Möbel, Fahrräder oder andere Gegenstände ist in der Regel nicht zulässig, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft sieht dies ausdrücklich vor.
• Umfang der Nutzung: Das Sondernutzungsrecht erstreckt sich in der Regel auf die reine Nutzung zum Parken. Reparaturen am Fahrzeug, die über die übliche Wartung hinausgehen (z.B. Ölwechsel, größere Instandsetzungen), sind auf dem Stellplatz oft nicht gestattet, da sie andere Eigentümer beeinträchtigen oder gegen Umweltauflagen verstoßen könnten.
• Rücksichtnahme: Auch wenn Sie das alleinige Nutzungsrecht haben, sind Sie weiterhin Teil der Eigentümergemeinschaft. Daher ist Rücksichtnahme auf die anderen Eigentümer/-innen geboten. Dies kann beispielsweise die Vermeidung unnötigen Lärms beim Ein- und Ausparken oder das Freihalten von Zu- und Abfahrten betreffen.
• Einhaltung der Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse: Die Gemeinschaftsordnung enthält oft weitere Regelungen zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums und somit auch der Sondernutzungsflächen. Achten Sie darauf, diese Bestimmungen einzuhalten. Gleiches gilt für Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die spezifische Nutzungsregelungen für die Stellplätze festlegen können (z.B. bezüglich der Größe der Fahrzeuge).
• Unterlassungsanspruch: Überschreiten Sie die Grenzen Ihres Sondernutzungsrechts (z.B. durch unerlaubte Lagerung), können andere Eigentümer/-innen von Ihnen Unterlassung der unzulässigen Nutzung verlangen. Im Streitfall kann dies sogar gerichtlich durchgesetzt werden.
• Verantwortung für den Zustand: Obwohl der PKW Stellplatz Gemeinschaftseigentum bleibt, sind Sie als Inhaber/-in des Sondernutzungsrechts oft für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Sauberkeit innerhalb der Stellplatzmarkierungen verantwortlich. Schäden, die durch Ihre Nutzung entstehen, können Ihnen ebenfalls angelastet werden.
• Keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung: Ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft dürfen Sie in der Regel keine baulichen Veränderungen am Stellplatz vornehmen (z.B. Anbringen eines festen Pollers, einer Ladestation für Elektroautos – hier sind oft gesonderte Regelungen und Genehmigungen erforderlich).
• Kostentragung: Häufig wird vereinbart, dass der Sondernutzungsberechtigte für die Instandhaltung und gegebenenfalls auch für die Instandsetzung des Stellplatzes verantwortlich ist. Ohne ausdrückliche Regelung bleibt diese Pflicht grundsätzlich bei der Eigentümergemeinschaft.
• Erträge: Einnahmen aus einer Vermietung des Stellplatzes stehen in der Regel dem Sondernutzungsberechtigten zu, auch wenn dies nicht explizit vereinbart ist.

Fazit Sondernutzungsrecht Stellplatz

Das Sondernutzungsrecht am Stellplatz schafft für Wohnungseigentümer/-innen einen echten Mehrwert, da es die exklusive Nutzung eines Stellplatzes ermöglicht, ohne dass dieser aus dem Gemeinschaftseigentum herausgelöst werden muss. Für eine rechtssichere Nutzung ist es jedoch entscheidend, dass die Rechte und Pflichten klar geregelt und im Grundbuch eingetragen sind. Wer ein Sondernutzungsrecht besitzt, sollte sich über die genauen Bedingungen und die damit verbundenen Verpflichtungen im Klaren sein, um spätere Konflikte zu vermeiden.

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