Die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie sind ein Bestandteil der laufenden Aufwendungen, die ein/e Eigentümer/-in in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) tragen muss. Eine präzise Kalkulation dieser Kosten ist wichtig, sei es für die steuerliche Absetzbarkeit, für die Umlage auf Mieter/-innen oder für die Wertermittlung nach ImmoWertV.
Doch was genau zählt zu den Bewirtschaftungskosten? Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten in Euro pro Quadratmeter? Welche Rolle spielen sie für die Nutzung und Verwaltung einer Immobilie? Und welche Posten können steuerlich geltend gemacht werden?
In diesem Artikel erhalten Sie einen umfassenden Überblick zur korrekten Berechnung der Bewirtschaftungskosten mit praxisnahen Rechenbeispielen, verständlichen Begriffserklärungen und einem klaren Fahrplan für Eigentümer/-innen.
Was sind Bewirtschaftungskosten? Eine BegriffsdefinitionLink to this section
Der Begriff Bewirtschaftungskosten umfasst alle regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Betrieb, der Nutzung und der Erhaltung einer Immobilie entstehen. Diese Kostenpunkte betreffen sowohl gemeinschaftlich genutzte Teile eines Hauses als auch einzelne Wohneinheiten – unabhängig davon, ob es sich um vermietete Wohnungen oder selbstgenutztes Eigentum handelt.
Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die Bewirtschaftungskosten ein Bestandteil des Ertragswertverfahrens und beeinflussen somit direkt die Immobilienbewertung. Sie bilden neben dem Liegenschaftszins und dem Rohertrag die Grundlage für die Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie.
Welche Kostenarten zählen zu den Bewirtschaftungskosten?Link to this section
Um die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie richtig zu kalkulieren, sollten Sie die einzelnen Kostenarten kennen. Die ImmoWertV gliedert diese in fünf Hauptkategorien:
- Verwaltungskosten
Diese Kosten entstehen durch die organisatorische und kaufmännische Betreuung der Immobilie. Dazu zählen:- Kosten für die Hausverwaltung
- Buchhaltung und Abrechnungen
- Kommunikation mit Mieter/-innen oder Dienstleister/-innen
- Erstellung von Wirtschaftsplänen
- Steuerberatung in Bezug auf die Immobilie
- Instandhaltungskosten
Sie sichern den langfristigen Erhalt und den ordnungsgemäßen Zustand der Immobilie. Gemeint sind:- Reparaturen an Dach, Fassade, Heizung oder Sanitäranlagen
- Wartung technischer Anlagen (z. B. Aufzüge, Lüftung)
- Erneuerung von Gemeinschaftseinrichtungen
- Schönheitsreparaturen im gemeinschaftlichen Bereich
- Betriebskosten (nach § 2 BetrKV)
Betriebskosten sind die Ausgaben für den laufenden Betrieb der Immobilie, wie etwa:- Wasserverbrauch und Abwasser
- Strom für Allgemeinflächen
- Heizkosten (bei Zentralheizungen)
- Müllabfuhr
- Gartenpflege
- Gebäudeversicherung
- Hausmeisterdienste
- Mietausfallwagnis
Dieser Posten deckt das Risiko ab, dass Mieteinnahmen aufgrund von Leerstand oder Zahlungsausfällen wegfallen. Er wird häufig pauschal mit 2 bis 4 % der Netto-Mieteinnahmen angesetzt. - Abschreibungen und Rücklagenbildung (nicht immer Bestandteil der BEWK)
Obwohl Abschreibungen keine tatsächlichen Ausgaben sind, spielen sie eine Rolle in der steuerlichen Betrachtung. Die Rücklagenbildung hingegen zählt nicht direkt zu den Bewirtschaftungskosten, wird aber häufig im Rahmen der Instandhaltungskosten berücksichtigt.
Tabelle: Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie?Link to this section
Die Höhe der Bewirtschaftungskosten variiert stark je nach Alter, Zustand, Lage und Nutzung der Immobilie sowie je nach Art der Bewirtschaftung. Für eine grobe Orientierung wird in der Praxis häufig mit einem Richtwert gearbeitet:
35 % der Nettokaltmiete gelten als durchschnittliche Bewirtschaftungskostenquote.
Ein weiteres Maß für die Bewirtschaftungskosten ist die Angabe in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Diese liegt im Schnitt zwischen 20 € und 40 € pro m², wobei folgende Richtwerte als Orientierung dienen können:
- Immobilientyp: Neubau, Zustand: Sehr gut, Bewirtschaftungskosten (€/m²/Jahr): 20–25 €/m²
- Immobilientyp: Neubau, Zustand: Gut, Bewirtschaftungskosten (€/m²/Jahr): 25–30 €/m²
- Immobilientyp: Altbau, Zustand: sanierungsbedürftig, Bewirtschaftungskosten (€/m²/Jahr): 30–40 €/m²
Für eine 100 Quadratmeter Wohnung bedeutet das jährliche Bewirtschaftungskosten von etwa 2.000 bis 4.000 € – je nach Zustand und Betriebskostenstruktur.
Was ist bei der Kalkulation der Bewirtschaftungskosten zu beachten?Link to this section
Ein/e Eigentümer/-in sollte bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten folgende Schritte durchlaufen:
- Bestandsaufnahme aller Kostenpunkte
Sammeln Sie alle Belege, Rechnungen und Verträge im Zusammenhang mit der Immobilie. Dazu zählen Stromabrechnungen, Wartungsverträge, Versicherungsprämien etc. - Trennung von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten
Nicht alle Kosten dürfen auf die Mieter/-innen umgelegt werden. Während z. B. Betriebskosten wie Wasserverbrauch oder Müllabfuhr zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen sind, gelten Verwaltungskosten als nicht umlagefähig. - Zuweisung nach Nutzungseinheit
Verteilen Sie die Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten – entweder nach Wohnfläche, Wohneinheitenanzahl oder einem im Teilungserklärungsdokument festgelegten Schlüssel. - Ermittlung des BEWK pro m²
Der BEWK (Bewirtschaftungskostenwert) ergibt sich aus der Summe der jährlichen Kosten geteilt durch die Gesamtwohnfläche.
Welche Rolle spielen die Bewirtschaftungskosten bei der Immobilienbewertung?Link to this section
Die Bewirtschaftungskosten sind ein Faktor bei der Ertragswertmethode – einer der drei standardisierten Verfahren zur Immobilienbewertung nach ImmoWertV. Sie mindern den nachhaltig erzielbaren Reinertrag und beeinflussen damit den Marktwert einer Immobilie erheblich.
Ein Beispiel:
Eine Immobilie erwirtschaftet 80.000 € Netto-Mieteinnahmen im Jahr. Die Bewirtschaftungskosten betragen 28.000 €. Der Reinertrag liegt somit bei 52.000 €. Dieser wird dann mit einem bestimmten Faktor kapitalisiert, z. B. 14. Das ergibt einen Ertragswert von 728.000 €.
Je höher die Bewirtschaftungskosten, desto geringer der Reinertrag – und desto niedriger der Immobilienwert. Deshalb ist eine realistische Einschätzung und gegebenenfalls Optimierung der Kosten so entscheidend.
Können Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend gemacht werden?Link to this section
Ja, die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden, sofern die Immobilie vermietet ist und Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.
Absetzbare Posten der Bewirtschaftungskosten sind unter anderem:
- Betriebskosten (auch wenn sie auf Mieter/-innen umgelegt werden)
- Verwaltungskosten
- Erhaltungsrücklage (sofern keine Herstellungskosten vorliegen)
- Aufwendungen für Wartung und Pflege
- Abschreibungen (AfA) auf Gebäude
- Versicherungen
- Zinsen auf Immobilienkredite (bei Finanzierung)
Für ein/e Vermieter/-in ist es daher sinnvoll, alle Bewirtschaftungskosten sauber zu dokumentieren. Nicht zuletzt, um bei der Steuererklärung keine Vorteile zu verschenken.
Welche Kosten dürfen auf Mieter/-innen umgelegt werden?Link to this section
Nicht alle Bewirtschaftungskosten sind umlagefähig. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert klar, welche Posten auf Mieter/-innen übertragen werden dürfen. Dazu gehören unter anderem:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Heizungs- und Warmwasserkosten
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung und Gartenpflege
- Beleuchtung (z. B. Hausflur)
- Hauswartkosten
- Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung)
- Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss
Nicht umlagefähig sind:
- Verwaltungskosten / Verwaltergebühren
- Instandhaltungskosten
- Rücklagenzuführungen
- Reparaturen
- Abschreibungen
Ein/e Eigentümer/-in sollte daher bei der Jahresabrechnung strikt zwischen umlagefähigen Betriebskosten und sonstigen Bewirtschaftungskosten trennen.
Tipps zur Optimierung der BewirtschaftungskostenLink to this section
Gerade bei älteren Gebäuden oder bei steigenden Energie- und Materialpreisen ist es sinnvoll, die Bewirtschaftungskosten regelmäßig zu prüfen und zu optimieren. Hier einige Maßnahmen:
- Angebote vergleichen: Versicherungen, Wartungsverträge oder Hausmeisterdienste sollten regelmäßig überprüft und ggf. neu ausgeschrieben werden.
- Energieeffizienz verbessern: Durch energetische Sanierungen (z. B. Dämmung, Heizungstausch) sinken langfristig die Betriebskosten.
- Digitale Verwaltung nutzen: Softwarelösungen können Verwaltungsaufwände reduzieren.
- Regelmäßige Instandhaltung statt teurer Notfallreparaturen: Prävention zahlt sich aus – auch finanziell.
- Wirtschaftsplan erstellen: Eine saubere, transparente Budgetplanung hilft, Kostentreiber frühzeitig zu erkennen.
Fazit: Warum die Bewirtschaftungskosten eine Rolle spielenLink to this section
Die Bewirtschaftung einer Immobilie ist mit vielen laufenden Kosten verbunden – doch wer die richtigen Kennzahlen kennt und die Kalkulation systematisch angeht, schafft nicht nur Transparenz, sondern auch wirtschaftlichen Handlungsspielraum.
Die genaue Kenntnis über die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie und ihre Rolle in steuerlichen, bilanziellen und wertermittelnden Kontexten ist unverzichtbar. Denn: Nur wer seine Bewirtschaftungskosten kennt, kann fundierte Entscheidungen treffen – sei es beim Erwerb einer Immobilie, der Anpassung der Miete, der Budgetierung von Instandhaltungsmaßnahmen oder der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Als durchschnittliche Bewirtschaftungskostenquote (BewK) gelten zwischen 20 und 35 Prozent der Nettokaltmiete.
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