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Ob Fenstertausch, Balkonanbau oder andere Maßnahmen – bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft werfen oft Fragen auf. Was ist erlaubt, was nicht? Wie finden Sie Einigkeit mit Ihren Miteigentümer/-innen? Dieser Artikel klärt Sie über Ihre Rechte und Pflichten bei baulichen Veränderungen in der WEG auf und hilft Ihnen, Konflikte zu vermeiden.
Bauliche Veränderungen in der WEG: Was ist erlaubt?
Sie möchten Ihre Wohnung verschönern oder modernisieren? Bevor Sie loslegen, sollten Sie wissen, welche Maßnahmen als bauliche Veränderungen gelten. Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 20 Abs. 1 WEG) unterscheidet klar zwischen baulichen Veränderungen und der normalen Instandhaltung.
Während Reparaturen und Wartungsarbeiten zur Erhaltung des Gebäudes dienen, verändern bauliche Veränderungen das Erscheinungsbild oder die Nutzung des Gebäudes nachhaltig. Ob ein Anbau, ein Umbau oder eine neue Farbgestaltung – jede Maßnahme, die über die reine "Pflege" eines Gebäudes hinausgeht, muss mit den anderen Miteigentümer/-innen abgestimmt werden.
Bauliche Veränderungen: Beispiele
Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und bauliche Veränderungen in einer Eigentümergemeinschaft ist oft fließend und kann im Einzelfall zu Unsicherheiten führen. Während Dachausbesserungen oder der Austausch defekter Fenster eindeutig zur Instandhaltung zählen, stellen umfassendere Maßnahmen, wie beispielsweise eine energetische Modernisierung oder ein Anbau, eine bauliche Veränderung dar.
Bauliche Veränderungen lassen sich grob in drei Kategorien einteilen:
- Energetische Verbesserungen: Hierzu zählen Maßnahmen wie die Modernisierung von Heizungssystemen, die Dämmung von Gebäuden, der Austausch von Fenstern gegen energieeffizientere Modelle oder die Installation umweltfreundlicher Heizsysteme. Diese Maßnahmen dienen nicht nur dem Komfort der Bewohner/-innen, sondern auch der Steigerung des Gebäudewerts und der Reduzierung der Betriebskosten.
- Gesetzlich begünstigte Maßnahmen: Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 20 Abs. 2 WEG) sieht vor, dass bestimmte bauliche Veränderungen unter erleichterten Bedingungen durchgeführt werden können. Dazu zählen insbesondere Maßnahmen zur Barrierefreiheit, wie der Einbau von Aufzügen oder Treppenliften, die Einrichtung von Ladestationen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, zur Verbesserungen des Einbruchschutzes sowie der Anschluss an moderne Telekommunikationsnetze wie das Glasfasernetz.
- Eingriffe in die Bausubstanz: Hierunter fallen alle Maßnahmen, die die Bausubstanz der Immobilie verändern. Dazu gehören beispielsweise der Anbau von Balkonen, das Durchbrechen von Wänden, die Installation von Markisen oder andere bauliche Veränderungen, die das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.
Diese Aufzählung verdeutlicht die Vielfalt möglicher baulicher Veränderungen in Wohnanlagen. Beachten Sie hier besonders, dass jede bauliche Veränderung sorgfältig geplant und mit den anderen Wohnungseigentümer/-innen abgestimmt werden sollte, um Konflikte zu vermeiden und die Zustimmung der Eigentümerversammlung einzuholen.
Der rechtliche Rahmen für bauliche Veränderungen
Der rechtliche Rahmen für bauliche Veränderungen in Ihrer Eigentümergemeinschaft ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Möchte ein/e Wohnungseigentümer/-in eine bauliche Veränderung an der gemeinsamen Immobilie vornehmen, muss er/sie seinen/ihren Vorschlag in der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung einbringen. Die Zustimmung der übrigen Eigentümer/-innen ist erforderlich.
Allerdings gibt es rechtliche Grenzen für bauliche Veränderungen. So darf eine geplante Änderung die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und andere Miteigentümer/-innen nicht unangemessen benachteiligen. Auch wenn eine Eigentümerversammlung eine bauliche Veränderung zustimmt, kann ein solcher Beschluss vor Gericht angefochten werden.
Bauliche Veränderungen sind also grundsätzlich möglich, jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Ziel dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist es, einen fairen Interessenausgleich zwischen den individuellen Wünschen der einzelnen Wohnungseigentümer/-innen und dem Wohl der gesamten Eigentümergemeinschaft zu gewährleisten.
Vereinfachte Zustimmung zu baulichen Veränderungen seit neuem WEG-Recht
Die WEG-Reform von 2020 hat die Regeln für bauliche Veränderungen in der WEG grundlegend überarbeitet. Eines der zentralen Ziele dieser Reform war es, die Beschlussfassung zu vereinfachen und zu beschleunigen.
Vor der Reform war für bauliche Veränderungen die Zustimmung aller Eigentümer/-innen erforderlich. Diese hohe Hürde hat viele Modernisierungsmaßnahmen erschwert. Die neue Regelung sieht vor, dass für die meisten baulichen Beschlüsse nun eine einfache Mehrheit der Stimmen ausreicht. Dies bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft flexibler auf Veränderungen reagieren kann.
Trotz Erleichterungen bleibt ein Beschluss notwendig. Obwohl das Wohnungseigentumsrecht modernisiert wurde, ist weiterhin ein offizieller Beschluss der Eigentümerversammlung für jede bauliche Veränderung erforderlich. Dieses Verfahren gewährleistet, dass die Interessen aller Wohnungseigentümer/-innen berücksichtigt werden.
Der Ablauf der Beschlussfassung
Der Prozess der Beschlussfassung sieht in der Regel folgende Schritte vor:
- Einreichung der Beschlussvorlage: Der/die Wohnungseigentümer/-in, der/die eine bauliche Veränderung plant, reicht eine entsprechende Beschlussvorlage bei der Hausverwaltung ein.
- Aufnahme in die Tagesordnung: Die Verwaltung nimmt das Thema in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung auf.
- Abstimmung: Während der Versammlung wird über die Beschlussvorlage abgestimmt.
- Beschlusssammlung: Bei einem positiven Votum wird der Beschluss in die offizielle Beschlusssammlung der Gemeinschaft aufgenommen.
Erfahren Sie mehr zum Thema Eigentümerversammlung: Alles über die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung und was sie darüber wissen sollten.
Sonderfall privilegierte Maßnahmen
Die sogenannten privilegierten Maßnahmen stellen diesbezüglich eine Ausnahme dar. Diese können von einzelnen Wohnungseigentümer/-innen unter bestimmten Voraussetzungen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer/-innen durchgeführt werden. Diese Regelung soll insbesondere den individuellen Gestaltungswillen der Wohnungseigentümer/-innen stärken, zum Beispiel zur individuellen Verbesserung des Einbruchschutzes.
Allerdings haben die Miteigentümer/-innen nicht nur ein Veto-Recht, sondern können auch aktiv an der Gestaltung der Umbaumaßnahmen beteiligt werden. Sie haben beispielsweise die Möglichkeit, genaue Vorgaben zur Ausführung der Arbeiten zu machen oder zu entscheiden, ob der/die betroffene Eigentümer/-in die Maßnahmen selbst durchführt oder ob die Gemeinschaft diese Aufgabe übernimmt. Entscheidet man sich für eine Ausführung durch die Gemeinschaft, so muss der/die Eigentümer/-in, der die Änderung wünscht, in der Regel einen Kostenvorschuss leisten.
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Beschlüsse zu baulichen Veränderungen anfechten – diese Möglichkeit besteht
Beschlüsse über bauliche Veränderungen, die in einer Eigentümerversammlung gefasst werden, sind nicht immer unumstößlich – sie können unter bestimmten Voraussetzungen angefochten werden.
Ein wichtiger Grund für eine Anfechtung liegt vor, wenn die geplante bauliche Veränderung eine wesentliche Umgestaltung der gesamten gemeinschaftlichen Eigentum zur Folge hat. Dies könnte beispielsweise der Anbau eines großen Wintergartens oder der Umbau von Gemeinschaftsflächen sein.
Darüber hinaus könnten Sie einen Beschluss anfechten, wenn einzelne Wohnungseigentümer/-innen durch die Maßnahmen unangemessen benachteiligt werden. Diese Benachteiligung kann sich in vielfältiger Weise äußern, etwa durch eine erhebliche Einschränkung der Nutzung des eigenen Eigentums oder durch eine unverhältnismäßige Erhöhung der eigenen Kosten. Ob eine solche Benachteiligung vorliegt, ist oft eine komplexe Rechtsfrage, die im Einzelfall von einem Gericht geklärt werden muss.
Die Konsequenzen einer erfolgreichen Anfechtung
Wird ein Beschluss erfolgreich angefochten oder wird eine bauliche Veränderung ohne die erforderliche Zustimmung durchgeführt, haben die betroffenen Miteigentümer/-innen grundsätzlich das Recht, eine Rückgängigmachung der Maßnahmen zu fordern. Beachten Sie aber, dass dieses Recht verjähren kann. Die Verjährungsfrist beträgt in der Regel drei Jahre und beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem der betroffene Miteigentümer/-innen von der Veränderung Kenntnis erlangt.
Kostenübernahme bei baulichen Veränderungen
Bei baulichen Veränderungen in einer WEG stellt sich die Frage, wer die anfallenden Kosten zu tragen hat. Das WEG-Gesetz regelt diese Thematik ebenfalls und sieht grundsätzlich vor, dass die Kosten einer baulichen Veränderung von dem Wohnungseigentümer/-innen getragen werden, der diese beantragt hat (§ 21 Abs. 1 WEG).
Ausnahmen und Sonderregelungen
Es gibt jedoch Situationen, in denen von diesem Grundsatz abgewichen werden kann. So ist eine gemeinschaftliche Kostenübernahme möglich, wenn die durchgeführte Veränderung allen Wohnungseigentümer/-innen einen Vorteil bringt und die Kosten hierfür verhältnismäßig sind. Um eine solche gemeinschaftliche Finanzierung zu beschließen, ist in der Regel die Zustimmung von mehr als zwei Dritteln der Wohnungseigentümer/-innen erforderlich, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten.
Selbst bei Beschlüssen, die nur mit einfacher Mehrheit gefasst werden, können Sie eine gemeinschaftliche Kostenübernahme in Betracht ziehen, sofern sich die getätigte Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert, beispielsweise durch Energieeinsparungen oder eine Wertsteigerung der Immobilie.
Diese gesetzlichen Regelungen zielen darauf ab, eine faire Verteilung der Kosten zu gewährleisten und gleichzeitig sinnvolle bauliche Veränderungen zu ermöglichen, von denen die gesamte WEG profitiert. Durch die Möglichkeit einer gemeinschaftlichen Finanzierung können auch größere WEG-Projekte realisiert werden, die im Interesse aller Wohnungseigentümer/-innen liegen.
Instandhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderungen – Begriffe erklärt
Nun haben Sie viele Begriffe wie Umgestaltung, Erhaltung, Modernisierung, Maßnahmen, bauliche Veränderungen, Änderung zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums usw. gelesen. Lassen Sie uns abschließend noch einmal alle Begriffe differenziert betrachten und zur Abgrenzung voneinander definieren. Diese lassen sich in vier Hauptkategorien einteilen:
1. Instandhaltung und Instandsetzung
Diese Maßnahmen dienen dazu, die Immobilie funktionsfähig zu halten oder Schäden zu beheben. Oft werden diese Kosten aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt.
2. Modernisierende Instandhaltung
Hierbei handelt es sich um Reparaturen, die gleichzeitig dazu führen, den technisch Stand "up-to-date" zu halten. Die Abgrenzung zwischen baulichen Veränderungen und modernisierende Instandhaltung kann teilweise recht komplex werden und erfordert oft einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin.
3. Modernisierung
Ziel ist hier die Verbesserung des technischen Zustands und eine Wertsteigerung der Immobilie. Oft geht es darum, Betriebskosten zu senken oder Mieteinnahmen zu erhöhen. Im Gegensatz zur modernisierenden Instandhaltung besteht hier keine unmittelbare Notwendigkeit.
4. Bauliche Veränderungen
Diese Kategorie kennen Sie bereits. Zur Erinnerung: Sie umfasst dauerhafte Veränderungen an der Immobilie, wie etwa Umbauten oder Erweiterungen. Solche Maßnahmen erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Wenn andere Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch beeinträchtigt werden könnten, ist deren ausdrückliche Zustimmung nötig.
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